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[펌글 : samtoshi] 다주택자 규제의 허상 (다주택자가 줄어드니 집값이 폭등하는 서울) 5
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지난 정부는 김현미 국토교통부 장관 취임식 발언에서 드러났듯이
집권 초기부터 집값 상승의 원인을 다주택자들의 매집으로 규정짓고
다주택자에 대한 규제로 일관하였습니다.
그런데 다주택자에 대한 규제는 과연 어떠한 결과를 낳았을까요?
마침 2020년 지역별 보유주택물건별 가구수 데이터가 업데이트되어
2016년부터 2020년까지 서울 아파트 연도별 상승률(KB 기준)과 보유주택물건별 가구수 증감폭을
하기와 같이 뽑아봤습니다.
아래 표 한번 보시죠.
디테일하게 표기했습니다만 이렇게 보시면 흐름이 다소 안 보이실 수도 있을거 같아
이번에는 아래와 같이 1주택 가구와 2주택 이상 가구의 증감폭으로 간소화해봤습니다.
2016년은 1주택 가구가 크게 감소하고 2주택 이상 가구가 크게 증가한 것으로 미루어
1주택 가구가 적극적으로 보유 주택을 늘려간 해로 판단됩니다.
그러다 2018년이 되자 1주택 가구가 늘어나고 2주택 이상 가구가 감소합니다.
2017년 8.2 대책으로 2018년 4월부터 다주택자 양도세가 중과되자
다주택자들이 양도세 중과전에 보유 주택을 처분한 것으로 보입니다.
2020년이 되자 이 흐름은 더욱 강화되어
1주택 가구가 굉장히 큰 폭으로 증가하고 2주택 이상 가구는 크게 감소했습니다.
2018년과 2020년.
집값은 급등했는데 1주택 가구가 크게 늘고 2주택 이상 가구가 크게 감소했다는 공통점이 있는 해입니다.
실제 서울 집값 상승률과 1주택 가구 또는 2주택 이상 가구 증감폭의 상관계수를 뽑아봤더니
(두 지수간의 상관관계를 지표화한 것인데 ±0.5를 넘어서면 상관관계가 유의미하다고 봅니다.)
서울 집값 상승률과 1주택 가구 증감은 +0.70으로 매우 높은 양(陽)의 상관관계가 있었고
서울 집값 상승률과 2주택 이상 가구 증감은 -0.75로 대단히 높은 음(陰)의 상관관계가 있는 것으로
확인되었습니다.
즉, 1주택 가구가 증가하면 집값이 올랐고,
2주택 이상 가구가 증가하면 집값이 떨어졌거나 덜 올랐다는 이야기입니다.
이는 전국 단위로 데이터를 뽑아서 상관계수를 산출해도 똑같은 결과가 나왔습니다.
전국 집값 상승률과 1주택 가구 증감은 +0.53으로 역시 높은 양(陽)의 상관관계가 있었고
전국 집값 상승률과 2주택 이상 가구 증감은 -0.71로 변함없이 높은 음(陰)의 상관관계가 있는 것으로
확인되었습니다.
왜 이런 결과가 나왔을까요?
2000년부터 2021년까지 서울 아파트 연도별 상승률을 보면
역대 2위와 4위에 해당되는 2006년과 2018년은 공통점이 하나 있습니다.
(역대 1위는 2002년, 3위는 2021년)
바로 직전해인 2005년과 2017년에 다주택자 양도세 중과 규제가 발표되고
그 이듬해인 2006년과 2018년에 다주택자 양도세 중과가 시행되었다는 공통점입니다.
그리고 그 결과는 2000년 이래 역대 2위와 역대 4위의 폭등이었습니다.
결국 다주택자를 인위적으로 줄이려는 시도는 시장의 폭등을 이끌어왔다는 얘기가 되겠습니다.
주택산업연구원은 이를 두고 시장경제체제의 본질적 특징 때문이라고 이야기하고 있습니다.
과거 동구권 사회주의 가구들이 다주택 보유를 금지하고 1가구 1주택 정책을 유지하다
독립 후 시장 경제로 개방되자 주택 시장에 유통 가능 물량이 절대적으로 부족해
매매가와 임차료가 급증했던 전례를 든 것이죠.
다주택자의 역기능에 대해서는 적절한 규제가 필요하지만
다주택자의 순기능에 대해서도 이를 인정하고 시장과 적절히 조화를 이루게 하는 지혜가
새로운 정부에 요구되는 시점입니다.
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이놀도
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규제를 통해서 시장에 유통되는 물량이 줄어들지요.
규제 = 폭등 공식이 시장에 컨센서스가 되니 실제 세대분리 필요 없더라도 요건만 되면 세대분리해서 아무튼 주택 구매....
공급 대삽질. 정책 삽질. 수도권 쏠림. 해외에서 귀국 증가. 외노자 등 외국인 가구수 증가. 문정부 역대급 무능 ㅋㅋㅋ
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동숭동
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고기도 먹어본 사람들이 맛을 안다고,
무주택자들은 이리저리 재다가 타이밍을 놓치던가 하고, 청약 같은것도 확실히 오를것만, 당첨 되면 현재 시세 이상 될게 확실한 것만, 당연하게도 당첨확률이 극히 낮은 물건만 청약하는데 투자자들은 일단 경험상 소폭이나마 이익이 될 것이 계산되면 매수에 들어가기 때문에
분양가가 주변시세보다 근소하게 높다, 이러한 경우 무주택자들은 비싸다고 외면하고, 오히려 투자자들이 계산 해보고 그 분양가면 앞으로 상승해서 촌해는 안보겠네 해서 들어가니
누가 봐도 확실한 인기지역이 아닌 이상 다주택 투자자들 없으면 시행자 입장에서는 100% 분양 성공을 자신하지 못하는데 다주택자들의 매수를 막아버렸으니 과연 어떤 시행사가 마음놓고 아파트 건축사업을 할 것이며 사업에 잔뼈가 굵은 건설업자들은 경험상 이런식의 말도 안되는 규제가 영원할 것이라고 생각하지 않아 분양을 미루니
시간이 흐르면 흐를수록 공급 부족이 심화되고, 당연 공급부족의 결과는 가격 상승이지요.
특히 수도권 B급지역이나 지방 광역시 쪽에서, 이런식의 공급부족으로, 상승은 물라도 최소 하방은 단단하게 다져놓을 것입니다. |
drwhy
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다주택자가 줄어드니 집값이 폭등한다가 아니라
집값이 폭등할것 같으니 논란의 여지가 있지만 다주택자를 규제했다 라고 봐야되는거 아닐까요?
규제가 나오는 타이밍은 늘 시장이 엄청 뜨거울때니까요...
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우산리두바쿠
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현재의 규제는 불타는데 기름 끼얹는 수준이라서 문제인거죠 시장 불변의 제 1 원칙은 공급이 늘면 가격은 안정된다 입니다. 제 2 원칙은 비용이 증가 하면 가격은 오른다 입니다. |
우산리두바쿠
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주택의 가격을 안정시키고 1가구 1주택을 실현 하고 싶으면 무시무시한 공급을 퍼부우면 됩니다. 임대료의 안정을 확보 하고 싶으면 임대를 장려 하면 됩니다. 그동안 공급은 꽁꽁 묶어 놔서 시장 가격의 안정을 막았고 전세 대출은 엄청 해줘서 전세 수요는 역대 최대 수준으로 만들면서, 임대인의 페널티는 또 최대로 만들어서 임대 물량은 최소로 만드는 삽질을 한게 사실 아닌가요 ? 주택임대사업자 법을 보면 주택임대사업을 하는 순간 너희는 3대를 조지리라는 의지가 보이는데 누가 임대물량을 내어 놓나요 ? 거기에 더해서 선심성 전세대출 상품은 더럽게 많이 만들어 놔서 개나 소나 다 전세 찾습니다. 전세 가격이 안오르면 이상한거 아닌가요 ? |
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