[수도권 주요 아파트 입지분석] 시리즈

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단지 선정 기준

- 고양시, 파주시 소재 아파트 중 투자 가치가 높으며 각 지역을 대표하는 상징성이 있는 단지

입지분석 TOOL 가이드

- 짙은 초록색일수록 장점, 짙은 노란색일수록 약점입니다.

- 필자의 주관적인 판단이 개입된 만큼 입지 분석의 보조 지표로만 활용하시기 바랍니다.

주요 아파트 단지 목록

1. 경기도 고양시 일산동구 장항동 킨텍스원시티M2블럭 35평

- GTX 개통과 대형 업무지구 조성을 통해 '교통'과 '일자리'라는 두 개의 아킬레스건이 동시에 해소될 일산신도시. 이 모든 호재의 중심에 위치한 대장의 입지

함께 눈여겨볼 단지 : 백석동 요진와이시티

2. 경기도 고양시 일산동구 마두동 강촌마을5단지라이프 31평

- 1기 신도시 특별법으로 들썩이는 일산에서도 3호선 역세권, 3종주거지역 입지를 갖춰 미래가치 높음. 역세권 재건축 규제 완화를 통한 사업성 극대화 여부가 관건

함께 눈여겨볼 단지 : 마두동 백마마을5단지쌍용한성

3. 경기도 고양시 덕양구 도내동 원흥동일스위트7단지 34평

- 수도권에서 신도시 조성의 가장 드라마틱한 수혜를 받을 단지를 하나만 고르라면. GTX-A 도보 역세권이자 창릉신도시 중심 업무지구와 인접한 탁월한 위치선정

함께 눈여겨볼 단지 : 삼송동 삼송아이파크2차

4. 경기도 파주시 동패동 운정신도시아이파크 34평

- 실거래가 15억 원을 기록한 운정의 대장 단지로서, '브역대신평초'를 모두 만족하는 최상의 주거 환경과 함께 GTX 개통이라는 마지막 퍼즐의 완성을 기다리는 중

함께 눈여겨볼 단지 : 와동동 힐스테이트더운정

입지분석 점수 · 투자 가치 환산표

- 현재까지 누적된 입지분석 점수 데이터와 부동산 시장 상황을 종합하여, 각 입지분석 점수에 대응하는 아파트의 투자 가치를 산정했습니다.

고양시 입지 전망

- 고양시는 지난 20여년 간 수도권에서 가장 저평가 되어온 지역 중 하나입니다. 일산신도시와 행신, 화정지구 등으로 대표되는 고양시는 우수한 정주 여건과 준수한 학군을 갖춰 가격에 비해 실거주 만족도가 매우 높다는 특징을 가지고 있는데요. 그러나 똑같이 1기 신도시로 출발한 분당신도시에 비해 평당매매가는 그 절반 수준에 불과하여 '영원히 가격이 오르지 않는 땅'이라는 불명예스러운 멍에를 쓴 지역이기도 합니다. 고양시의 가격이 이렇게까지 저평가되는 이유는 과연 무엇일까요? 저는 그 요인으로 교통망의 부재, 일자리의 부재, 지나치게 넓은 평지라는 세 가지 요인을 꼽습니다.

- 첫번째 요인은 교통망의 부재입니다. 고양시는 서울과 인접한 일부 지역을 제외하고는 서울 3대 도심까지의 교통망이 수도권에서도 열악한 편에 속하는데요. 제가 앞서 분석해드린 고양시 관내 세 개의 단지를 살펴보시면, 이들이 평균적으로 낮은 직주근접 점수를 기록하고 있음을 확인하실 수 있을 겁니다. 고양시의 경우 특히 직주근접성을 결정하는 가장 중요한 요인인 강남 접근성이 매우 좋지 않은 것으로 유명한데요. 사실상 일산에서 강남으로 출퇴근하는 일은 매일매일이 크나큰 모험이라고 생각하시면 됩니다. 게다가 고양시와 서울을 잇는 가장 빠른 길인 강변북로는 출퇴근 시간의 상습 정체로 인해 그 기능을 잃어버리다시피 한 지가 오래인데요. 고양시 관내에 끊임없이 택지 개발이 이루어짐에 따라 강변북로의 정체량은 오히려 지속적으로 늘어나고 있는 추세입니다.

- 두번째 요인은 일자리의 부재입니다. 판교테크노밸리로 대표되는 대형 업무지구가 도시 한복판에 자리잡고 있는 분당신도시에 비해, 일산을 비롯한 고양시 관내에는 이렇다 할 업무지구가 부재합니다. 이는 고양시를 자체적으로 일자리 수요를 감당할 수 있는 '자족도시'가 아닌, 서울 내 업무지구에 전적으로 의존하는 '베드타운'으로 전락시키는 가장 큰 요인이 되었지요. 이는 교통망의 부재라는 고양시의 단점을 더욱 부각시켜, 우수한 양육 환경에도 불구하고 서울 내 직장을 가진 젊은 부부들의 수요를 제한하는 결과를 초래했습니다.

- 마지막 요인은 지나치게 넓은 평지입니다. '평지가 넓으면 좋은 거 아니야?' 라고 생각하는 분들도 계시겠지만, 아파트 가격 결정에 있어 지나치게 넓은 평지는 공급의 제약이 사라진다는 점에서 오히려 독이 됩니다. 산지 위주의 지형으로 인해 아직까지 이렇다 할 대규모 택지지구가 추가로 지정되지 않은 성남시와는 달리, 고양시의 경우 운정신도시, 창릉신도시, 장항·원흥·삼송·덕은지구 등 지금 이 순간에도 끊임없는 택지개발이 이루어지고 있죠. 이는 고양시의 전체적인 아파트 가격을 발목잡을 뿐만 아니라 고양시 관내 구축 아파트들의 원활한 정비사업까지 가로막는 요인이 되고 있습니다.

- 그렇다고 해서 일산을 비롯한 고양시의 미래가 어둡냐고 묻는다면 저는 '절대 아니오!' 라고 대답하겠습니다. 고양시의 미래는 오히려 수도권에서 가장 밝은 축에 가까운데요. 우선 지난 20년 동안의 저평가로 인해 절대적인 가격이 매우 저렴해진 것이 첫번째 요인입니다. 우수한 직주근접성과 자체 업무지구를 필두로 집값이 수직 상승한 다른 지역과는 달리, 고양시의 경우 정주 여건에 비해 아파트 가격의 거품이 매우 적은 편에 속합니다. 요즘 같은 하락장에서는 오히려 경기 방어재로서 우수한 투자 상품이 될 수 있는 것이지요. 실제로 KB 통계 기준 올해 초부터 현재까지 수도권 전체 아파트의 가격은 약 -0.90% 하락한 반면, 고양시의 경우 -0.44% 하락에 그쳐 비교적 양호한 수익률을 기록했습니다.

- 두번째 요인은 고양시의 아킬레스건으로 지적되었던 '교통'과 '일자리'라는 단점이 머지않아 모두 해소될 예정이라는 것입니다. 고양시의 강남 접근성을 획기적으로 개선시켜 줄 GTX-A의 개통이 불과 2년 후인 2024년으로 다가왔기 때문입니다(삼성역까지의 완전 개통은 2027년 예정). GTX-A 완전 개통 시 현재 강남까지 최소 1시간 이상 소요되던 시간이 절반인 30분 이내로 단축될 예정이며, 여기에 내년 초 일산소사선까지 개통하면 한강 이남의 마곡 접근성도 대폭 강화될 것입니다. 일자리 측면에서는 GTX-A 킨텍스역 인근에 일산테크노밸리라는, 규모 면에서는 판교테크노밸리를 능가하는 대형 업무지구를 2025년까지 유치할 예정이고요. 이외에도 고양방송영상밸리, CJ라이브시티, 킨텍스 제3전시장 등 문화 및 관광산업 측면에서의 대형 호재 또한 연이어 착공을 앞두고 있습니다.

- 개인적으로 현재의 고양시는 가격 상승이 꾸준히 정체되어온 기존의 불명예스러운 이미지를 탈피하고, 교통과 일자리를 갖춘 자족도시로서 도약할 에너지를 응축하는 과정에 있다고 보여집니다. 비록 입지적인 한계로 인해 재건축을 비롯한 정비사업 활성화까지는 시간이 다소 필요할 것으로 보이나, 멀리 내다봤을 때 결국 현재의 입지 순위보다는 몇 계단 상승한 위치에 있을 것이라고 감히 자신해 봅니다. 어느덧 인구 100만을 훌쩍 넘긴 특례시로서 고양시의 밝은 미래를 응원합니다.

출처 : 본인 (네이버 블로그)

https://blog.naver.com/lee_zip4