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[부동산 생각] 지금 시장은 어디에 있는가? - 서민은 더 이상 아파트에 살지 못하게 된다.. 전세? 월세? 매매? 가격은 올라간다. 11
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[[부동산 생각]] 시리즈
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- 4. [부동산 생각] 전세의 본질에 대해...
- 3. [부동산 생각] 반값 아파트 첫선, ...
- 2. [부동산 생각] 월세가 오른다는 것...
- 1. [부동산 생각] 둔촌 주공이 부동산...
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[실력으로 돈버는 시간은 지나갔다 - 부의 사다리 파괴]
가격 왜곡을 찾아 부동산으로 돈을 버는 시기가 지나가고 있습니다.
부동산으로 돈을 번다 함은 큰 틀에서 아래 두가지의 경우를 들 수 있는데,
1. 부동산 시장이 전반적으로 상승하여 보유하고 있던 부동산의 가격이 상승한다.
2. 본 가치대비 왜곡된 가격을 찾아 매수하여 본 가치를 찾아가기를 기다린다.
이 중 1번의 경우는 급지별 시간 차이는 있겠지만 흔히 말하는 대세 상승이 일어나 부동산 보유자가 모두 돈을 버는 시장이며 이는 개인의 힘으로 어찌할 수 없습니다. 다만 꾸준한 공부과 시장 상황 파악을 통해 대세 상승이 일어나기 이전 매수를 통해 시장 흐름을 타는 수익 추구 방법은 노려볼 수 있습니다.
따라서, 대부분의 부동산 실력으로 돈을 번다고 하는 행위는 2번째 경우로 볼 수 있습니다. 부동산의 적정한 가치를 판단할 수 있어야 하고 경험을 바탕으로 베팅할 수 있는 자세도 가지고 있어야 합니다. 왜곡된 상태가 오래될 수록, 왜곡된 가치가 클 수록 부동산의 가격은 본래의 가치를 찾아갈 가능성이 높습니다.
흔히 말하는 '흙 속에 진주 찾기'와 같은 것이지요. 최근에는 대표적으로 올림픽 파크 포레온 청약 같은 것이 대표적입니다.
부동산으로 대성하는 분들을 보면 기본적으로 2번을 찾아 지속 반복하다가 1번의 시기를 만나 폭발적으로 자산이 증가하는 경우가 대부분인데, 부동산 1채를 사두고 1번의 시기를 마냥 기다리기에는 시간대비 효율성이 나오지 않는 경우가 많습니다. 그래서 2번의 실력을 길러가며 지속 반복해야 부동산 투자를 계속할 수가 있는데요, 지난 상승장의 경우에는 그 길이와 상승분이 너무나도 길었기 때문에 2번 없이 적당히 샀다 팔았다만 해도 대부분이 돈을 벌 수 있었습니다. 그리고 1번이 너무나도 큰 비중을 차지해 2번으로 인한 차익이 미미해보이는 부분도 있었겠지요.
하지만 현재의 시장은 오랫동안 지속된 규제와 컨센서스로 투자자가 없는 실수요자 위주의 시장이 되어가고 있으며, 다주택이 아닌 1주택 위주의 시장으로 재편되었습니다.
여기서 시장의 난이도가 매우 올라갑니다.
일단 명심해야 할 부분은, 투자자 없이 실수요자 위주로 구성된 시장은 우리 중 그 누구도 마주한적이 없다는 것입니다. 그래서 기존의 부동산 원리나 현상들이 적용되지 않고 새롭게 만들어지는 부분들도 상당히 클것으로 보입니다.
가장 대표적인 것이, 적은 거래량과 적은 거래량으로도 가능한 급상승,
수요가 적어도 하락폭이 크지 않는 가격 변동,
실수요에 따라 이해하기 힘든 (비 이성적)선택 등등이 그렇습니다.
실수요 시장의 특징은 아래 글에 적어 놓았으니 궁금하신 분들은 한번 읽어보시기 바랍니다.
어쨌든, 현재는 이로 인해 가격의 하방 지지선이 강해져서 2번과 같은 왜곡된 가격을 보기 힘들게 될것입니다.
이미 시장에는 그것이 나타나고 있고, 대부분의 부동산 소유자들은 대세적인 상승이 아니라면 기술적인 실력으로 수익을 창출하기는 더욱 어려워 질 것입니다.
다만, 아직까지는 전체 시장이 키맞추기 하지 못하고 극심하게 양극화가 진행된 상태이니 이 또한 왜곡이라 볼 수 있어 이에대한 투자는 가능할 것으로 보입니다. 다만, 그럼에도 양극화는 적용되었기 때문에 상급지가 올라가는 범위를 중급지가 따라잡을 수 없고, 중급지가 올라가는 범위를 하급지가 따라잡을 수 없기 때문에 한두채의 주택으로는 차익을 본다 하여도 상급지로 갈아타기 어려운 형국입니다. 이를 이겨내기 위해서는 상승분 차이를 극복할 수 있을 정도의 주택수를 보유하여야 하는데, 현재는 실질적으로 2주택 이상을 허용치 않기 때문에 이 또한 어렵습니다.
현재는, 상급지들의 멈춤이 살짝 주춤하나 다시 꿈틀거릴 준비를 하는 중이고
중하급지의 단지들이 급격히 따라가려다 대출규제 등으로 시장이 얼어붙어서(여기서 부터 중요합니다.), 적은 거래량으로 일부 단지들이 가격이 계단식으로 수직 상승하고 있는 추세입니다.
무슨 말이냐? 싸게 팔 사람이 이제 거의 없습니다.
그리고 사고싶은 사람이 가득 가득 많습니다.
그리고 살 수 있는 사람이 별로 없습니다.
그래서 돈이 있고 대출이 적어도 살 수 있는 사람이 사고 있습니다.
이 현상이 상급지에서 강하게 일어나다가 그 수요가 밀려 밀려 현재의 대출 규제속에서도 중하급지로 퍼졌습니다.
이미 올랐고 지금도 물밑에서 오르고 있습니다.
사실, 중급지부터는 살짝 애매합니다. 지역에 따라 아직 팔고 떠나야 할 다주택자들이 남아있어 올라가지 못하는 곳들이 있고, 반대로 어느정도 정리가되고 그 다음으로 수요가 들어와 열심히 올라가는 지역들이 있습니다. 그런데 티가 잘 안나죠. 거래는 없고 호가로 올라가고, 일부단지에 한해서 한두건 거래되는게 전부이기 때문입니다.
하급지는 계속 힘들었습니다. 노도강은 최근까지 가격이 계속 빠지다가 다시 오르려고 하고 있습니다.
화산이 폭발하기 전에 멘틀 아래로 용암이 휘몰아치며 활발하게 움직이고 있으나, 지상에서는 고요하며 일부 사람들만이 지각이 따뜻해져가는 이상점을 발견할 뿐입니다.
[입주장 공식의 파괴]
둔촌주공은 전세가가 최초 8억대에서 10억대, 현재 10.5~11억대까지 상승했습니다.
간간히 기사에 나오기는 하지만 이것을 아무도 신경쓰지 않죠.
이건 가격이 상승하는 것 보다 더 강하고 슬픈 시그널입니다.
둔촌주공의 입주는 아직 시작도 안했다는 말이 있습니다만... 이런것까지 설명해야 되나 싶지만...
둔촌주공 입주는 한달도 남지 않았습니다. 정상적으로 거래할 사람들은 이미 거래를 마친지 오래전입니다.
그럼에도 가격이 상승했다는건, 입주가 시작되서 던지는 사람이 없다는 이야기입니다.
둔촌주공은 입주장이 마무리되는 내년 초쯤부터는 전세가가 강하게 상승할 것으로 보입니다.
[급지가 밀리는 현상]
지역의 절대 의미로 변하게 됩니다. 잠실은 원래 서민들의 최종 목적지였으나, 지난 상승장과 최근의 급회복세장을 겪으면서 더이상 서민들이 바라볼 수 있는 주거지가 아니게되었습니다. 그리고 그 회복은 강력한 규제속에서 구성원들을 모두 부자로 갈아치우는 결과를 낳았고, 이제 잠실은 부자들의 동네입니다. 이것이 의미하는 바는 하나입니다.
급지가 한단계씩 밀려난겁니다. 그게 무슨 소리냐? 강남은 부자들의 동네에서 신들의 동네로, 잠실은 서민의 종착지에서 부자들의 첫 보금자리로, 강동·광진·상도·마포·옥수 등은 징검다리에서 서민들의 최종 목적지로... 그렇게 하나씩 내려가고 내려가서 맨 하단의 주거지역을 구매할 사람들은 아파트를 구매할 수 있는 사람에서 더 이상 아파트를 구매하지 못하는 사람들로 변하게 됩니다.
대다수의 사람들은 말도 안된다고 하겠지만, 이미 우리는 지난 40년 넘게 이런 구조를 겪어왔습니다. 그래서 강남의 아파트는 세대를 넘어서 점점 멀어져만 갔습니다.
[월세와 전세의 상승]
KB월세지수를 쭉 보면 요즘 월세가 얼마나 많이, 그리고 지속해서 오르고 있는지 확인할 수 있습니다. 이번달의 월세 지수도 강하게 오르는 지표를 나타내고 있습니다. 전세대출을 규제하면 수요는 매매로 옮겨 붙을 때까지 월세로 강하게 이동합니다. 그리고 그 이동폭은 다시금 전세를 강하게 밀어올립니다. 그리고 그 전세는 다시금 매매가를 밀러올립니다. 지금 처럼 신규공급이나 기축공급이 없는 막힌 상태에서 규제가 지속적으로 들어가면 이 핑퐁 게임이 지속적으로 일어나면서 월세-전세의 나선형 상승 구조를 말들어내게 됩니다. 지난 1년 반이 넘는 시간동안 이 구조가 작동중이고 지금도 다시금 강하게 작동하려 하고 있습니다. 이미 중급지의 전세는 강하게 상승하고 있습니다. 월세는 전국적으로 상승하고 있습니다.
이 구조는 제가 이전에도 언급한 적이 있습니다.
이미 이 글을 썼을떄 작동하기 시작하고 있었고, 지금까지 쭉 작동하고 있습니다.
오죽하면 제가 중간에 이런 글까지 썼을까요
[앞으로는 어떻게 되는가?]
1. 월세는 계속해서 올라갑니다.
월세는 쭉 올라갈것으로 보입니다. 우리나라는 좋은 나라이며, 거주비가 저렴한 나라이며, 소득이 높은 나라입니다. 기존 국민들이 현재의 소득으로 감당가능한 선까지 월세가 계속 올라갈 것으로 보입니다.
2. 전세는 계속해서 올라갈 예정입니다.
전세도 1년 내에 강하게 올라갑니다. 이미 오르고 있고 수요가 회귀하고, 누적된 공급이 정리되는 지역부터 오르기 시작할것입니다. 다행이 25년도에는 지역적으로 공급이 몰려있는 지역들이 있습니다. 그 지역들까지 정리가 된다면 전국적으로 전세가 오르지 않는 지역을 보기 힘들어질것으로 보입니다.
3. 매매가도 올라갈 예정입니다.
매매가의 상승은 얼마나 될지 모르겠습니다. 다만 중하급지는 앞으로 2~3년 이내에 이미 올라간 상급지를 따라 갭매우기를 하게 될것입니다. 이게 강하게 일어나면 일어날 수록 대세상승장의 압력을 커질것으로 보입니다. 또한 월세와 전세 상승을 힘입어 올라가는 지역들이 많이질 것입니다.
4. 가격하락이 쉽지 않아질 것입니다.
실수요자 시장으로 재편된 이상, 어느정도 입지를 갖춘 중급지 이상부터는 큰 경기 변동이 있지 않는 한 가격 하락이 많이 출렁이는 경우가 적어질 것입니다. 다만 다주택자 양성이 된다면 먼 미래에는 달라질 수도 있을것으로 보입니다.
5. 거래량 자체는 적어질 수 있습니다.
시장의 거래량 자체가 적어질 수 있습니다. 그럼에도 그것이 가격 하락의 트리거가 되지는 않습니다. 수요자는 많으나 공급은 없고, 너무 비싸져서 살 수가 없으나, 여력이되는 한두사람씩 사기 시작하는.. 눈 앞에서 손가락만 빨아야하는 그런 시장이 될 가능성이 높습니다.
6. 지역의 고착화
출중한 실력으로 강한 베팅을 하거나, 사업 소득을 높게 이루는것이 아니라면 앞으로는 상급지로의 이동이 쉽지 않을 전망입니다. 특히나 매매로 거주하는 사람들은 살던 지역에서 쭉 살아가는 문화가 자리잡을 가능성이 있습니다.
7. 젊은 세대의 양극화
앞으로 2세대 정도 지나게되면, 그때 새로이 성인이되는 젊은 층은 자산들 되물림 받는 부자계층과 평생을 임차하며 거주하는 것이 당연한 계층으로 나뉘게 될것입니다. 세대 자체 내에서 양극화가 고착되어 애시당초 부자가 되거나 자산을 쌓는다는 인식 자체가 흐려지는 문화가 자리잡을 가능성이 높습니다. 지금 처럼 일반인이 해외여행을 1년에 한번가는 그런 국가가 아니게 될것입니다. 왜냐면 남는돈이 없어지기 때문입니다. 현재 제공되는 여러가지 사회서비스들의 가격이 올라가게되면 해외여행 갈 월급이 남는 서민은 별로 없게 될것입니다.
이 모든것은 현재 선진국의 현실입니다.
그럼에도 불구하고 이 모든 예측도 현재를 기반으로 했기 때문에 미래 사회, 경제의 변화로 어떻게 변화할지는 모릅니다. 오히려 위 예상대로 사회가 흘러간다면 혁신이나 변화가 없는 국가라는 말이 되겠네요.
다만 단기적으로는 위 현상이 짙게 일어날 가능성이 높다고 여겨집니다.
대부분이 읽고 침을 뱉을 만한 내용들이지만, 한번쯤은 이 사람이 왜 이렇게까지 이야기하는지? 생각해보실 분들이 계시다면.. 한번쯤 진지하게 고민해보시면 좋겠습니다.
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두툼한여우
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직전 긴 시간에 이어 이번 정부까지 이어지는 이 기조 덕분에 그 발판이 마련된것 같습니다. 일단 5년 안에 한번 더 웨이브가 올것이고 그 다음 턴이 지나면 우리나라도 지금과는 전혀 다른 모습이 될거라고 예상합니다. |
두툼한여우
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이야기 하시능 '투자 수요'라는 의미의 폭과 40%라는 근거가 무엇인지 정확히 모르겠으나,
현재 취득세 등 제도적으로 다주택 투자자가 진입이 제한되는 상황에서 어떻게 부동산 시장의 수요가 늘어날 수 있는가에 대해서 물으신것이라 생각하고 이야기 드리겠습니다.
일단, 일전에도 이야기했지만 부동산 시세의 대세적인 상승을 만드는 거래량은 대부분 실수요자 입니다. 투자자는 전환점을 만드는 선도적인 트리거 억할을 하는 부분이 크나 절대 수가 많지 않기 때문에 지속적인 상승 거래를 만드는 주축이 될 수는 없습니다. 이것이 전제가 되어야 하고
본문에 적었듯이 시장 상황이 많이 바뀌어있습니다. 실수요자 그리고 똘똘한 1채 위주의 시장이 되면서 애시당초 다주택자가 없이 굴러가는 시장이 되었다고 보면 됩니다. 그래서 상급지와 하급지의 갭차이가 커지는 것이죠. 상급지는 다들 점점 더 사고싶어지고 하급지는 점점 사고싶지 않아지기 때문입니다. 거기에 가격 상승까지 잘 이루어지지 않는다? 그게 지금의 형국입니다.
이제 막 다주택자 진입이 막힌 시장이다? 그러면 시장 상황은 많이 안좋을 것입니다. 지금이 그렇다면 이야기가 다르겠지만 이미 10년 가까이 다주택에 대한 규제와 사회적 합의가 암묵적으로 이루어진 상황이고 고통스러운 시간을 이미 몇년이나 지나서 모든구조가 바뀐 다음에 새롭게 펼쳐지는 시장이 바로 지금입니다. 대부분의 사람들이 절대 고려해보지 않는 부분이죠
결국 주택에 대한 열망은 국민의 숫자만큼 있는 것이고, 거기서 실제로 경제적 여건이 되고 실행력이 있는 만큼 수요가 되는 것입니다. 그리고 실수요자는 누구보다 투기심보가 강한 100% 투기성 수요입니다. 따라서 다주택자가 없으니 주택을 사는 사람이 없어서 가격이 올라가기 힘들다는던 단기적인 견해가 될수밖에 없습니다. 이미 단기적인 시장이 아니기도 하구요
본문에 써놓은 내용들을 대입해보면 됩니다. 투자자가 없으니 시장 거래량이 적고 굴러가는 속도가 느리고 그러니 양극화가 심화되고 영원할것만 같고, 그런 느낌이 드는겁니다. 그러다 미친듯이 솟은 상급지에 비해 오랫동안 눌린 중급지에 수요가 들어온다(해당 지역에 사람이 산다)면 강제적으로 폭발적으로 턱턱 적은 거래량으로 가격이 숨막히게 올라갑니다.
그런게 계속되고 점점 하급지로 퍼져갈수록 조급해지고 집을 사야겠다는 마음이 드는 사람은 늘어나고 점점 더 거래량은 늘어가는 것입니다.
그리고 지금은 너무 기본적인 수요가 줄어있습니다. 다들 어떻게든 몸사리고 있는거죠. 그게 전세와 월세가격 폭등으로 나타나고 있는 것이고 언젠가는 돌아올 수요들이며 그중 일부만 돌아와도 수요가 증가하는 것입니다. 만약 그렇게 되지 않는다면 상급지는 점점 더 한 두 거래로 몇억씩 계속 올라가고 하급지는 슬럼화되는 현상이 발생할것입니다. 지방시장 처럼요. 하지만 수도권은 그렇게 놔둘만큼 욕심쟁이 실수요자들이 적지 않습니다. 곧 노도강 조차 내가 살수 없는 가격이 된다면, 저라도 달려가서 어떻게든 구매하려고 애를 쓸겁니다. 근데 앞으로 그렇게 될것입니다. 그래서 저도 자조적인 글을 쓰는것이구요
이정도면 답변이 되었을까요? 이 내용은 뇌내 망상이 아니라 실제 지금 1년 넘게 벌어지고 있는 현상입니다. 아니라고 하신다면 더 드릴 말씀이 없으나 지금은 중하급지가 강제로 끌려올라가는 중입니다. 내년 봄이 되면 지금과는 전혀 다른 기사로 도배가 되기 시작하겠지요 |
항상폭주
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좋은글 감사합니다
조금더 생각해봐야 할건
변수가 정부의 정책이 있으니 더 복잡한시나리오로 흐르게 됩니다
정권교체때마다 국민들이 표를 기반으로 새로운 주거시설의 확충이나 가격변화를 원하게 될테고
정부는 중구난방 정책이건 신규 택지ㆍ신도시건 계속 부동산가격을 흔들어놓을테니
2번의 방법이 더욱더 많은 기회를 창출하게 될테니까요
허나 일반인들도 이제 선수들의 실력과 정보를 가지고있으니 쏠림이 더 심할테구 그속에서 기회를 찾으려면 ㅡㅡㅡㅎㅎ
좋은글 자주 올려주세요 |
동숭동
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최근 부포에서 보기 힘든 글입니다.
이상한 소리 해대는 부류들 말고, 그쪽 부류의 대척점에 있는 일명 '상승을 논하는' 분들까지도 이런 분석을 하는 분들이 지금은 많지 않았으니까요. (어찌 보면 현 분위기상 그럴 에너지조차 고갈되었으니...)
여하튼, 여러 이유로 글을 안 썼던 (댓글 조차 안 쓰죠. 프사 안 나오는 대댓글은 가끔 쓰지만) 터인데 이야기 해보겠습니다.
"부동산으로 돈을 번다 함은 큰 틀에서 아래 두가지의 경우를 들 수 있는데, 1. 부동산 시장이 전반적으로 상승하여 보유하고 있던 부동산의 가격이 상승한다. 2. 본 가치대비 왜곡된 가격을 찾아 매수하여 본 가치를 찾아가기를 기다린다."
여기까지 보는 이들은 많지 않은데, 오랫동안 투자를 해 본 분들은 일단 이런 시각으로 봅니다. 그리고 사실 위 1.은 부동산 실력보다는 아무나 할 수 있는 운 같은 요소라 보고 뭐 그냥 얻어 걸리면 좋고, 이정도지요. (그러니 대세론 등의 호재니, 인구론 등의 악재니, 이런 것들 안 보는 이유가 있지요. 부동산은 동산이 아니니) 결국 2.를 주로 보는데
본문처럼 지금과 같은 상황, 극단적으로 실수요자만 시장에 있는 상황이 지속되면 2.로 돈 벌기가 무척 어렵습니다. 그 이전에 촘촘히 있었던, 지금도 완전히 걷어지지 않았던 규제로 인해 투자를 하기도 힘들고요.
그런데 그런 극단적 실수요자 상황은 위 1.로 수익을 내기조차 어려워집니다. 지금이 아예 시장이 얼어붙었고, 그런지 몇 년 지났다, 이러면 예전 12~14년처럼 온갖 규제 다 풀고 제발 사라 하겠지요. 하지만 지금은 대다수가 가격변화 없으면서 극소수 비싼 물건만 상승을 하고, 또 이런 물건들이 정작 못 먹는 감이지만 언론이나 대중의 관심을 사니까 규제를 풀지도 못 합니다. 투자자들의 진입이 계속 어려워지는 상황이지요.
따라서 계단식 상승이 아닌 느리고 꾸준한 상승이 되고, 이게 인플레이션을 겨우 따라가던가 지역에 따라서는 그만 못하니 무주택자의 내집 마련 시기는 필요하면 산다가 되지만, 1주택에서 다주택으로 들어갈 수는 없습니다. 세전 수익는 나도 세후 수익은 나지 않을 텐데 추가 매수는 어렵지요. 갈아타기가 있지만 지금의 거래비용 가지고는 적은 돈으로 급지를 약간 업그레이드 하는 정도는 하나마나지요.
그러니, 힘듭니다. 하지만 이런 시기는 그리 길지 않을 것입니다. 집은 필요하니, 사지 않으면 렌트를 할 것이고, 안 사려 한다면 렌트로 몰려서 렌트비가 오르겠지요. 이후는 뭐, 또다시 시작이지요
ps. 최근에 나오는 신축 논란, 동일입지라면 말할 필요도 없지만 떨어지는 입지의 신축 vs 좋은 입지의 구축 구도. 지극히 실수요자 시장에서 나오는 특징입니다.
투자자의 입장에서는 미인대회지만 실수요자의 입장에서는 제눈의 안경이거든요.
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