[평탄한 인생을 원하신다면 재개발에는 투자하지 ...] 시리즈

재개발/재건축에는 흔히 사업시행인가는 최소한 난 곳으로 사라는 격언이 있습니다.

그 말인즉슨, 최소한 사업시행인가라는 과정이 재개발/재건축의 밑그림이 완성되는 시기이고 이 과정을 거쳐야 그 다음에는 비용과 시간의 문제일 뿐, 언젠간은 완공과 입주가 가능하기 때문에 이 시기는 최소한 지나야 비교적 안전한 투자가 된다는 의미일 것입니다.

하지만 앞으로 관리처분인가, 이주, 철거, 분양, 공사, 완공, 입주가 언젠가는 반드시 된다는 뜻이지 그게 반드시 투자에 성공한다는 의미는 아닙니다. 

다른말로 하면, 언젠가 진행이 될 사업이기 때문에 가장 많은 프리미엄이 붙어있는 시기이고 그 어떠한 종류의 부동산투자보다 가장 현금이 많이 필요한 시기입니다.

왜냐면 보통 사업시행인가가 되고 나면 이제 곧 감정가가 나올것이고, 감정가에 따라 조합원 평형신청을 할 것입니다. 그러면 대략 앞으로의 사업진행 과정이 예측이 됩니다. 예측이 된다고 했지 그대로 진행된다고는 안했습니다.

 대략 부동산에서는 채 감정가도 나오지 않은 상황에서 이 물건의 대지 평수가 어느정도 되고 공시지가가 어느정도 되니깐 감정가가 대략 어느정도 나올것이고, 비슷한 지역의 먼저 진행된 사업지의 결과에 따라 비례율이 어느정도 되니, 마찬가지로 먼저 진행된 조합의 조합원분양가에 비하면 감정가에 비례율을 곱한 권리가액에 따라 추가분담금이 얼마나 나오고(혹은 환급금이 얼마가 나오고) 보통 사업시행인가로부터 관처 1년, 이주 2년, 착공부터 완공까지 2년 총 5년인데 보수적으로 1년 더 지연될걸 감안해서 대략 6년정도면 입주가 가능하니깐 주변의 가장 신축 아파트가 xx억인데 이거와 '보수적으로' 비슷한 시가임을 감안해서 6년동안 투자금에대한 기회비용을 빼면 yy억인데 지금 zz억에 팔고 있으니깐 yy-zz억만큼 안전마진이 있습니다 라고 홍보를 합니다. 

부동산스터디 카페에서는 이와 비슷한 부동산 홍보글이 엄청 올라오고 조합원들이 나서서 이와 같은 말을 전파하면서 이 조합은 주변 신축보다 입지에서 월등하니 앞으로 ㅇㅇ지역의 시세를 리드하는 대장주가 될거다라고 설레발을 치기 시작합니다. 그런데 이 사업시행인가를 앞둔/인가를 받은 재개발 물건을 사게 되면 앞으로 이런 일들을 겪게 됩니다. 

사업시행인가를 앞둔 ㅇㅇ조합의 물건을 주변 신축 대비해서 안전마진을 2억이나 확보해서 샀다고 매우 뿌듯해 하면서 감정가가 얼마나 나올지, 생각보다 감정가가 더 많이 나와서 조합원중에 권리가가 우월하면 나는 84를 신청할 생각이었는데 펜트하우스나 테라스 물건을 신청해야 하나? 만약 감정가에서 1억을 더 받게 되면 안전마진 2억에서 1억이나 오를테니 부동산 시세가 어찌되던간에 아무것도 안하고 1억을 더 벌수 있다는 김칫국생각에 사업시행인가와 감정평가를 기다립니다. 

그리고 ㅇㅇ년 4월에 통과될거라는 사업시행인가는 공무원들의 태만으로 인해 6월 7월이 넘어갈때까지 인가가 안납니다. 시 홈페이지에 우리 조합의 담당 공무원이 누군지 조직도 보고 확인해서 전화로 민원도 걸어줍니다. 내가 매달 민원을 건 덕분인지 11월에 드디어 사업시행인가가 났습니다. 

이제 감정평가를 했는데 감정가가 3억이 나왔습니다. 과거에 선행되었던 재개발 조합에서는 평균적으로 대략 2억이 나왔는데 생각보다 감정가가 잘 나온것 같습니다. 아무래도 우리집은 상가주택이기 때문에 감정가가 높게 나온것 같다며 역시 돈을 좀 더 주고 남들보다 공시지가가 더 높은 물건을 선택하기를 잘 한것 같습니다. 그런데 왠걸 조합 단톡방이나 부동산카페에서 감정가 인증글이 올라오는걸 보니 비슷한 평수가 다들 3억 언저리이거나 4억이상도 심심치않게 나옵니다. 감정가 3억 나온 사람한테 따로 공시지가를 물어보니 우리집보다 공시지가가 100만원이나 낮습니다. 공시지가가 낮은데도 왜 쟤도 3억이고 나도 3억이지 이상합니다. 감정평가가 잘못된것 같습니다. 조합을 찾아갑니다.

조합장을 찾아가서 조곤조곤 따집니다. 왜 우리집은 상가주택이고 공시지가도 남들보다 높은데 다른사람이랑 비슷하거나 더 낮은 감정가를 받았냐고 따집니다. 조합장도 말을 듣더니 어느정도 일리있는 말이라고 하지만 조합은 종전자산평가에 권한이 없고 감정평가법인에게 모든 감정평가 관련 업무를 위임했고 결과를 받을 뿐 이의를 제기하려면 감정평가법인에 직접 이의를 제기해야 한다고 설명합니다. 마지막에는 꼭 이의신청을 잘 해서 권리를 찾아가라는 격려까지 잊지 않습니다.

감정평가법인에서도 이의신청을 받습니다. 관련 양식을 받아서 나름대로 작성을 해봅니다. 인터넷에 나와 같은 억울함을 겪는 사람이 있을것 같아서 '재개발 감정평가 이의신청'을 검색해봅니다. 행정사, 법무사, 감정평가사 등등 여러 법인에서 감정평가 이의신청에 대한 사례를 포스팅해두었습니다. 재개발 보상금을 2억에서 4억까지 무려 두배까지 받아줬고 의뢰인이 명절때마다 소고기를 보내준다는 감정평가사 출신이라는 행정사 사무실에 문의합니다. 행정사는 이런일은 이의신청을 법과 사례에 맞게 작성해서 이의신청을 하는데까지 착수금 포함 300만원이 들고 성공여부는 장담할 수 없다고 합니다. 그래도 일단 해봅니다. 내 1억을 찾을수 있는 확률이 있다면 300만원은 아깝지 않습니다. 초안, 보완까지 해서 이의신청 서류를 작성하고 제출하였지만 다시 2주 뒤 감정평가법인에서 '귀 물건은 감정평가 절차에 따라 정당하게 진행되었음' 답변 한줄로 모든 노력이 박살납니다. 여기서 불복하고 끝까지 가서 감정평가를 다시 받으려면 시에 조합원평형신청 금지가처분신청을 걸고 감정평가법인과 조합을 상대로 소송을 해서 승소해야합니다. 그렇게 되면 사업은 그만큼 지연되고 결국은 제살깎아�超璲� 될것 같아서 울며 겨자먹기로 84신청이 가능한 감정가임에 감사하며 평형신청을 합니다. 

<쓰다보니 너무 길어져서 관리처분인가부터는 다음에 다시 쓰도록 하겠습니다>