[평탄한 인생을 원하신다면 재개발에는 투자하지 ...] 시리즈

어느 깊은 가을밤, 잠에서 깨어난 제자가 울고 있었다.

그 모습을 본 스승이 기이하게 여겨 제자에게 물었다.

"무서운 꿈을 꾸었느냐?

"아닙니다"

"슬픈 꿈을 꾸었느냐?

"아닙니다. 달콤한 꿈을 꾸었습니다."

"그런데 왜 그리 슬피 우느냐?"

제자는 흐르는 눈물을 닦아내며 나지막이 말했다.

"그 꿈은 이루어질 수 없기 때문입니다."

@영화 '달콤한 인생'중에서

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

재개발/재건축의 현실을 가장 정확하게 드러낼 수 있는 영화속 한 구절이 아닌가 싶습니다.

원주민(우가우가 원주민 아님)들은 낡은 집에서 녹물먹으면서 고생하다가 잘 지어진 신축아파트에 한번 입주해서 살아보고자 20평이나 되는 대지지분을 조합에 넘겼고 대기업 다니는 직장인 부부는 로또청약으로 인해 청약당첨률이 100대 1을 넘어가는 현실에서 조금 더 멀리 보고 신축 아파트를 그나마 조금 더 저렴한 가격에 시간과 돈을 투자해서 바라고 재개발을 샀을것이고 투자자는 단계를 넘어가면서 입주 전까지 주변 신축아파트만큼의 시세차익을 바라고 재개발/재건축을 샀을 것입니다. 하지만 관리처분인가 이후에는 그 부푼 꿈이 실제로는 이루어지기 매우 힘든 꿈이었다는 사실을 깨닫고는 왜 그때 욕심을 버리고 준신축 아파트를 사거나 1~2억정도를 더 주고 분양권을 사지 않았나 남는것은 후회뿐일 것입니다.

원주민들은 조합설립 전, 그리고 시행서 선정 전 마치 춘추전국시대를 방불케 하는 여러 세력의 난립, 다툼, 소송, 마타도어, 정치질 등등을 겪었을테고 뒤늦게 들어온 실수요자 혹은 투자자들은 관리처분인가 전에 다시 한 번 시련을 겪게 됩니다.

이제 우여곡절 끝에 -예상보다 몇 달 늦어지기는 했지만- 사업시행인가와 조합원 평형신청을 끝마치고 관리처분인가를 받기 위한 총회를 실시하려고 합니다. 관리처분계획을 인가받기 위해서는 조합원 분양수익과 일반분양수익을 조합운영비, 공사비, 기타 등등 비용을 빼고 종전자산평가로 나누어서 비례율을 산출한 다음 감정가에다가 비례율을 곱해서 각 조합원에게 대강의 추가분담금(혹은 환급금)을 공지하고 조합원들의 총회를 통해 승인을 받아야 합니다. 

바로 여기에서 조합원들의 다양한 이해관계가 상충되게 됩니다.

조합설립 전, 시공사 선정 전에는 당연히 주민들의 동의를 받아야 하니 어느정도 비용을 줄이고 수익을 극대화하여 대지 20평을 주면 아파트 25평을 무상으로 주겠다! 라는 지키지 못할 약속을 하기도 하고 각종 조합원 혜택을 약속하고 심지어는 소정의 뇌물을 바치기도 합니다. 그러나 당연히 시공사 선정으로부터 관리처분인가까지 5년넘게 시간이 흘러버리는 경우가 많아서 실제 비례율을 계산하면 약속했던 25평 아파트는 커녕 억대에 달하는 추가분담금이 필요하다는 고지서를 받게되는 경우가 왕왕 있습니다.

실수요자(물론 원주민들도 실수요자이지만 나중에 들어온 조합원과의 구분을 위해)와 투자자들은 시시각각 본인들이 예상했던 투자비용을 계산해서 어느정도 적정선이라고 판단하면 기꺼이 추가분담금을 부담하겠다는 의지가 충분하지만 원주민들은 일단 노후된 동네에서 오래 살아서 나이가 많아 추가 수입이 없는 경우도 있고 당장 추가분담금 억대에 달하는 금액을 감당하지 못하는 원주민들도 많이 있습니다. 

누군가가 조합이 그동안 해쳐먹은게 많고 시공사에서 공사비를 과다하게 계약을 해서 추가분담금이 생기는 것이라고 앞장섭니다. 상당수의 원주민과 추가분담금이 생각보다 많이나왔다고 생각하는 투자자, 발을 담그고 있는 사업에 의구심이 생기면 반드시 해결해야만 직성이 풀리는 사람, 조합을 갈아엎고 새로운 집행부가 되고자 하는 사람, 그냥 조합이 싫은 사람 등등 모두 합세해서 공사비 검증하자고 조합에 매일같이 따지고 서명운동을 하기도 하며, 이대로 관리처분계획이 진행되면 안된다고 각종 비리혐의로 조합장을 고발하기도 하고 총회를 불발시키기 위해 민원을 걸기도 하며 언론에 제보하기도 합니다. 

하지만 빠른 사업 진행만이 가장 큰 이득이 된다는 것을 아는 투자자들과 실수요자들은 어떻게든 사업진행을 위해 원주민들을 설득도 하고 부동산카페, 단톡방에 욕도 하지만 관리처분계획에서 상당히 많은 조합이 애를 먹고 여기서 사업이 지연되기도 합니다. 여기서는 온갖 소송이 난무하고 조합원중에 권리관계가 복잡해서 넋놓고 있다가 조합원 평형신청을 하지 못하는 등 현금청산위기에 처한 사람(꼭 열댓명정도는 나옴)이 관리처분인가 금지 가처분 소송을 걸기도 하며 조합의 반대파들은 이들을 은근히 돕기도 합니다. 

공사비 검증을 하자고 정부기관에 의뢰를 하거나 조합의 비리를 말미암아 임시총회를 열고 조합장을 해임해서 비대위 출신 조합장이 당선되는 사례도 있으며 관리처분인가 단계에서 굉장히 많은 일들이 일어납니다. 

모 조합에서는 코로나사태 발생 전에 관리처분 총회를 열수 있었는데 각종 해괴한 이유로 민원을 걸어서 결국 총회를 불발시키고 코로나 사태가 터져서 1년동안 집합금지로 인해 총회를 열지 못해 사업이 1년 이상 지연이 되는 사례도 보았습니다.

대략 사업이 1년 지연이 되면 금융비용만 인당 수천만원이 추가되고 이는 사업성을 떨어뜨리는 가장 큰 원인이 됩니다.

벌써 사업시행인가에서 반년, 관리처분인가 단계에서 1년이나 지연이 되었습니다. 

24년이면 입주 가능하다고 해서 재개발을 샀는데 관리처분인가가 나고 나니 예상 입주년도가 26년으로 미뤄지고 맙니다.

<이주 단계 다음편에 계속>