[평탄한 인생을 원하신다면 재개발에는 투자하지 ...] 시리즈

국내 유수의 대기업 임원출신에 퇴직 이후 감정평가사, 공인중개사 자격증을 가지고 모 구역에 들어왔다는 김아무개 조합원은 처음에는 조합원 단톡방... 그것도 정식 카톡방은 없어 오픈채팅방으로 조합원인지 그냥 매수대기자인지 일분대기자인지 검증도 뭣도 안되는 톡방에서 조합에 대한 불만을 내세우면서 사건은 시작됩니다. 

국내 유수의 대기업에서 능력을 인정받은 덕분에 오대양 육대주를 누비며 견문을 넓혔고 그래서 통찰력이 남들보다는 뛰어나다는 김아무개 조합원은 처음에는 '오 우리구역에 이런 뛰어나신 분이 조합원으로 계셔서 든든하다'며 믿을 사람이 없는 재개발 조합의 이 바닥에서 본인들의 투자가 틀리지 않았다는 안도감을 가지며 김아무개 조합원이 하는 말에는 일단 믿고보는 사람들이 늘어납니다. 김아무개 조합원은 처음에는 부동산 관련 이슈 등을 조합 카페에 올리다가 나중에는 조합 회계보고자료, 각종 공문서 등을 나름대로 분석한 자료를 올리기 시작하고 조합원들은 댓글로 조합이 일을 잘못하고 있다고 동조하며 질타하기 시작합니다. 

관리처분인가 계획이 고시되고 김아무개 조합원은 아무리 봐도 450만원의 공사비를 인정할 수가 없답니다. 애초에 조합설립당시 시공사가 내민 조건은 400만원 초반대였는데 이처럼 공사비가 늘어난 것은 조합장이 시공사에서 받은 향응때문에 발목잡혀서 그런것이며, 조합이 시공사와 붙어먹었기 때문에 그 손해는 고스란히 조합원들에게 돌아가는거라고, 20평 대지지분을 가진 조합원이 25평 아파트를 무상으로 받지 못하는 것은 조합의 무능과 부패때문이라며 선동하기 시작하고 김아무개 조합원을 중심으로 비대위 세력이 결집하기 시작합니다. 

처음에는 김아무개 조합원은 본인의 깊은 통찰력을 바탕으로 조합 사업을 올바른 길로 이끌기 위해 나섰다고 생각하지만, 점점 목표는 현 조합을 갈아엎는데 치중하게 됩니다. 

천만 다행으로 부동산 경기가 좋고 옆단지 신축아파트 가격이 올라서 한 1억 정도는 추가분담금으로 주고서라도 빠른 입주가 모두에게 이득이다 라는 공감대가 형성되면 다행이지만 부동산경기도 안좋고 옆단지 아파트 가격도 빌빌대기 시작하면 이런 비대위들의 선동이 훨씬 잘 먹힙니다.

무엇보다도 가장 중요한 사실은 (특히 재개발은) 모든 조합원이 신축아파트를 원하는 것이 아니라는 사실입니다. 재건축은 그런대로 평형이 10평대부터 40평대부터 다양하고 가진 대지지분도 차이가 많이 발생하지만 아파트가 일단 신축으로 변하면 기존 삶의 양식은 비슷하게 유지되는 대신 삶의 질이 올라간다는 공통점이 있습니다. 

하지만 재개발은 대지지분이 5평 남짓의 다세대 주택 소유자도 있고, 대지지분 20평의 단독주택 소유자도 있고 대지가 60평이 되는 꼬마빌딩 급의 상가건물을 가지고 있는 사람도 있습니다. 

누군가는 어렸을때 부터 그 땅에서 살아와서 옛 모습의 추억때문에 아파트로 천지개벽되는게 싫은 사람도 있을것이고 누군가에게는 1층 상가에서 100만원, 지하, 2층 주거공간에서 50만원씩, 그리고 3층에서 주인이 거주하고 임대소득으로만 남은 여생을 지내고싶어하는 조합원도 있습니다. 

따라서 이분들은 여차하면 사업진행이 여기서 중단되고 본인들의 삶의 양식대로 살고싶기 때문에 이런 비대위들의 선동이 잘 먹힐때는 그 어느때보다 본격적으로 활동을 합니다. 아예 상가 하나를 얻어서 비대위 사무실을 열고 각종 정치활동을 하기도 합니다.

그럼에도 불구하고 조합장이 건재하기만 하면 총회를 열기만 하면 대부분 총회 통과와 관리처분인가까지는 무리없이 진행 됩니다. 조합에서 인건비 하루에 수십만원씩 줘가면서 os요원들을 풀면 이사람들이 과반수의 동의서는 총회 전까지 받아오기 때문입니다. (이사람을 심지어 조합원이 해외에 있다고 해도 찾아옴.. 서류한장을 위해서.. 무서운 분들입니다)

결국 그 김아무개 조합원은 서명운동과 민원으로 총회를 지연시키고 코로나 사태로 인해 관리처분인가를 1년이상 지연시키는데 성공했지만 조합장 해임 임시총회를 여는데는 실패하였고 코로나로 사업이 기약없이 미뤄지는 동안 조합 지역이 투기과열지구로 지정되면서 이주비대출 한도도 감정가의 60프로에서 40프로로 줄어들고 조합물건의 매도가 막히는 등 엄청난 피해를 입히고는 성난 조합원들에게 민심을 잃었고 자기 물건을 매도하고 떠난걸로 알려집니다.(실거주 요건 등 투기과열지구 재개발도 거래되는 매물이 있음)

이제 재개발사업의 가장 핵심이자 사건사고도 많고 한번 이슈가 터지면 걷잡을 수 없이 터지는데다가 굉장히 시간이 많이 소요되는 이주단계가 남아있습니다.

지금까지 재개발 조합의 구성원이라면 조합장을 비롯한 상임이사, 대의원, 조합원들 그리고 협력업체로 시공사, 정비업체(대게 조합장을 비롯한 조합원들은 정비사업에는 문외한이기 때문에 각종 사업진행을 돕는 업체를 고용합니다)등이 있었지만 조합 물건 안에 살고있는 세입자들이 있습니다.

보통의 재건축이라면, 한개의 물건에 한 세대의 세입자가 존재하지만 재개발은 다세대주택은 세대마다 세입자 한가구씩, 다가구주택이나 상가주택이라면 층 혹은 호수마다 세입자가 존재하여 조합원 한명당 3명 이상의 세입자가 있는 경우가 대다수입니다. 

심지어 상가에는 가게를 운영해서 한 가족의 생계를 책임지는 경우가 많아서 그만큼 이주시키기가 어려운 경우가 많고 재개발예정지의 열악한 곳에 살던 세입자들은 보통 2~3천만원 정도의 아주 저렴한 보증금을 내고 살고있는 사회취약계층인 경우가 많아서 이분들이 나가서 갈데를 마련하기가 어려운경우도 많습니다. 당장 옆동네 다세대주택으로 갈라고 해도 1억이상은 필요한데 당장 생계가 문제인 이분들을 내보내는 입장도 마음이 매우 불편합니다. 

법에서는 재개발단지 세입자들의 권리를 보장하기 위해서 세입자들을 내보낼 때 이주비를 지급해야 합니다만 조건이 주민 공람공고 3개월 전부터 사업시행인가까지 살아야 하고 그 이후에 들어온 세입자들에게는 이주비를 지급하지 않습니다. 

물론 구역이 재개발 예정지로 지정되고 나서부터는 모든 임대차계약을 할 때 특약사항으로 재개발 예정지로 이주시 협조한다 등의 문구를 기재하기는 하지만 별 법적 효력은 없는 것으로 알고 있습니다. 

조합에서는 관리처분인가 총회 때 빠른 이주를 위해서 조합원에게 세입자 이주를 연대책임을 묻는 조항을 통과시켜버립니다. 그리고 빠른 이주를 위해서 이주기간을 두고 이주개시와 동시에 아직 이주하지 않은 조합원 및 세대원에게 명도소송을 동시에 걸어버리고 시작하는 조합이 많이 늘어나고 있습니다. 그 말은 이주기간 내에 세입자가 이주하지 못해서 사업지연 등의 손실이 발생한다면 조합이 조합원에게 손해배상청구 소송을 걸 수도 있다는 말입니다. 

조합은 조합원들에게 이주기간이 되면 이주비 명목으로 5백~1천만원정도를 지급합니다. 물론 이 돈은 사업비이기 때문에 나중에 입주 시 추가분담금으로 이자까지 쳐서 청구되겠지만 조합원은 빠른 사업진행을 위해, 그리고 조합에게 소송을 당하지 않기 위해서 이때 받은 이주비를 세입자들에게 백만원~2백만원씩 이사비로 쥐어줘가면서 달래고 달래서 세입자를 내보내야 합니다. 그렇지 않으면 집에 조합으로부터 소송장을 받아볼 수도 있고 법원 홈페이지에 나의 사건검색을 통해 조합으로부터 소송내용을 확인하게 될수도 있습니다. 

지금껏 살아오면서 뭐 기부한적도 없고 봉사도 안해서 착하게 산 편은 아니지만 그래도 딱히 큰 범죄같은것도 안저지르고 법이 없어도 사는데 큰 문제 없을것 같다고 살아왔는데 소송장이라는 것을 실제로 받아보면 기분이 묘한것은 사실입니다. 

아무튼 나도 생업때문에 바쁜데 조합원들 나가는 일정 다 맞춰서 조합에 공유해줘야 하고 세입자들 나갈때마다 휴가쓰고 같이 나가서 방상태 점검도 하고(물건같은거 버리고가면 조합에서 청소비용을 따로 청구함) 가스, 전기도 관련기관이랑 협의해서 더이상 청구안되게 정리해줘야하고 보증금 돌려주고 조합에 키를 주고 나면 나중에 조합에서 이주상태를 확인해보고 이주완료 스티커를 문에다가 붙여줍니다. 이걸 세입자 숫자대로 다 해야하지만 특별히 말썽을 부리는 세입자가 없다는 사실에 감사하면서 이주를 완료합니다. 

모 조합의 경우 세입자인데 집안에 가스통을 들여놓고 누군가가 명도집행을 위해서 들어올라고 하면 자폭을 하겠다고 협박을 하는 할머니가 계셨습니다. 속칭 가스통 할매라고 불렸던 전설적인 그 분은 모 조합에서 2년동안 이주를 지연시켰던 것으로 유명합니다. 그런데 그 할머니가 얼마전에 우리조합에 세입자로 들어왔다는 흉흉한 소문이 돌기 시작합니다...

상가의 경우 영업권을 어느정도 조합에서 보상해주고 또 주민들이 다 나가버리면 본인도 장사가 안되기 때문에 의외로 순순히 나가는 경우가 많은데 협의가 원만하게 끝나지 않고 전X연, 전X협 등의 각종 세입자 권리 대변단체들이 들어오기 시작하면 이주가 한없이 길어지는 경우도 있습니다. 때로는 유혈사태가 벌어지기도 하는데 대표적인 예가 용산참사입니다. 꼭 용산참사까지는 아니더라도 어느 구역이나 이런 단체가 들어와서 시위하는 것은 관례처럼 이루어지는 경우가 많습니다. 이들은 기본적으로 죽음, 사망, 살인, 끝장, 파괴 등등 살벌한 문구를 포함하여 빨간 글씨로 쓴 현수막을 내거는것부터 기괴하게 튜닝된 봉고차를 조합사무실 근처나 통로에 대두는것, 또는 대형 텐트로 막사를 만들고 마네킹에 상복을 입혀서 저승사자마냥 만들어서 동네 분위기를 망하게 만들고 투쟁음악 크게 틀어두기 등등을 통한 투쟁활동을 합니다. 

그리고 요새 새롭게 떠오르는 재개발 방해세력으로는 종교단체가 있습니다. 개인적으로 장x10구역의 사x제일교회 사례를 보고 처음에 기하급수적으로 올라가는 보상금을 보고 이거 앞으로는 우리나라에서 재개발 진행 영원히 힘들겠다고 생각한 적이 있습니다. 500억이면 뭐 1~2조의 3000세대규모 재건축에서는 큰 비중은 아니라고 생각할 수도 있지만 이걸 1500명 조합원이 나눠내면 3천만원이 넘는 추가분담금이고 2000세대여도 2천만원이 넘는 추가분담금입니다. 조합이 교회측에 굴복하지 않고 사업계획을 바꿔서 아예 구역에서 빼는 초강수를 두어서 앞으로는 이런 무작정 보상금을 올리는 행태가 제한될수도 있겠지만 앞으로 교회들이 절대로 사업에 협조 안하고 몇백억씩을 요구하고 수락하는 선례가 생긴다면 앞으로 모든 재개발 교회들이 몇백억씩 조합에 요구되는 관례가 생길것이고 재개발 진행에 가장 큰 걸림돌이 될것이라고 생각합니다. 

이주는 보통 계획했던 것보다 빠르면 6개월에서 늦어지면 2년까지도 늦어집니다. 물론 기약없이 이주만 할수도 있습니다. 

이때쯤이면 처음 사업시행인가 즈음 재개발물건을 매매하고 벌서 6년정도나 흘렀습니다. 

예상으로는 이때쯤이면 공사가 한창 진행중이고 내년정도에는 입주했거나 좀 사업이 지연될걸 감안하더라도 내후년에는 입주할 수 있을것으로 예상했었는데 이제 겨우 이주만 했을 뿐이고 앞으로도 관리처분변경인가, 조합원 평형신청, 일반분양, 착공, 완공, 입주 단계가 남았습니다. 

재개발 물건을 샀을 때 주변 아파트 공사가 진행중이어서 2년 뒤 입주예정인 아파트 분양권이 대략 8~9억정도였고 나는 5~6억정도에 예상 추가분담금 1.5억 물건을 샀으니깐 대략 총 매수가 6.5~7.5억정도에 아파트를 사는걸로 계산했는데 안전마진 1.5억정도면 내 연봉에 3배나 되니까 아주 큰 돈이고 젊어서 시간을 투자해서 이정도 수익이면 나쁘지 않고 나중에 늦게 지어지는 만큼 옆 아파트보다 신축일 테니깐 미래를 투자해서 길게 보고 재개발을 투자하는 것이 아주 현명하다고 생각했습니다. 

그런데 이게 과연 착공 들어가고 나서도 그럴까요? 전설적인 복서 마이크 타이슨은 상대들마다 저마다의 계획은 다 있었다고 주장합니다. 단, 나한테 쳐맞기 전까지는... 

재개발 또한 마찬가지입니다. 운이 아주 좋다면 우여곡절은 있더라도 사업이 진행되더라도 사업진행에 지대한 변경을 일으키는 요소들이 너무나 많고 때로는 그 것들이 개인의 능력으로는 통제가 불가능한 중대 사안일 수도 있습니다. 무엇보다도 재개발은 수백, 수천명의 각양각색의 상황에 놓여져 있는 사람들이 한마음이 되어서 진행해야 간신히 될까말까하다가 갑자기 부동산경기라도 안좋아지면 어떤 단계에서도 갑자기 무기한 올스톱이 될수도 있는 그야말로 하이리스크밖에 없는 사업입니다. 

과연 처음에 계산한대로 실제로 착공이 들어갔을 때 처음에 계획했던 수익률대로 진행이 될지, 주변 아파트와 시세차이는 어떻게 될지 다음편에 알아보도록 하겠습니다.

PS. 시간이 많고 하면 좀 글도 더 재미있게 쓰고 관련 법령 링크나 사진이나 첨부자료도 많이 추가해서 더 알차게 쓰고 싶은데 저도 직장생활, 사업, 투자, 육아 등등 너무 바빠서 짬날때 잠깐씩 쓰는거라 그렇게 하지 못하는 점 죄송합니다. 그리고 쓰다보니 저도 재개발은 경험했지만 재건축은 경험해보지 못했고 내용도 재개발에 국한되는 내용이 많아서 제목에서 재건축을 빼버렸습니다. 

앞으로는 완공 및 입주까지 재개발 진행에 대한 스토리를 써보고 그 다음에는 재개발의 요소나 성공적인 투자를 위한 팁 등을 쓰도록 하겠습니다.

<관리처분변경인가, 착공 이후 다음편에 계속>