[평탄한 인생을 원하신다면 재개발에는 투자하지 ...] 시리즈

오일쇼크 이후 2020년대 초반은 큰 경제적 이슈로 가득했던 시기로 역사에 기록될 것입니다. 

코로나 창궐로 인해 경기둔화를 겁낸 연준과 각 나라에서는 경쟁하듯 돈을 풀었고 코로나로 인한 경제침체는 1년도 안돼 막을 수 있었지만 그에 따른 부작용으로 전세계적인 인플레이션이 만연하게 되었습니다.

코로나 초기에만 해도 전 세계의 셧다운으로 원유를 저장할 곳이 없어 유가가 마이너스로 가는 초유의 사태가 발생하였고(이때 원유 etf로 막대한 손실을 본 1인..) 또 급격한 수요 증가와 공급 감소로 인해 1년만에 모든 원자재 가격이 폭등하는 사태가 발생하였습니다. 

이 사태는 재개발의 사업성을 크게 훼손하고 진행차질을 불러일으키는 중대한 요소가 되었습니다. 

인플레이션을 막기 위한 1년 반동안 급격한 금리인상, 우크라이나전쟁으로 인한 원자재수급 불안, 코로나때 원자재 생산 감소 등은 시멘트, 철강, 원유의 가격을 그야말로 폭등시켰고 안그래도 비용 중 원자재가 비중이 높은 건설업의 특성상 공사비가 하나의 큰 화두가 되고 맙니다.

그나마 이미 2020년도 극초반에 착공이 들어간 사업장의 경우 선물계약한 물량과 확보해둔 재고로 어떻게든 짓는다고 하지만 2021년 이후에는 기존의 평당 400~500정도 하던 아파트 공사비가 50~100%로 비 상식적인 폭등을 하게 됩니다.

기존의 재개발 상식은 공사비 이슈가 있다고 한들, 기존의 관리처분계획과 고작 몇천만원 이내에서 추가되는 수준에 그쳐서, 일단 이주만 끝나면 어느정도 사업진행이 예측이 가능하고 일반분양 공사까지 무리없이 진행되는 결과로 귀결이 되었지만 이제는 시대가 바뀌어서 일반분양 전, 관리처분계획인가 변경이 오히려 더 큰 난관으로 남게 됩니다. 

아무튼 이주를 끝마치고 여러 우여곡절이 있긴 했지만 조합도 건재하고, 비대위는 코로나사건 이후로 무참히 갈려나가서 조합 사업에 약간의 방해가 되는 행동만 하면 바로 죽창맞을 분위기가 조성이 됩니다. 

정치에도 야당과 여당이 있고 회사에서도 사측과 노조가 있듯이 재개발 사업이 잘 되기 위해서는 합리적이고 조합의 부정과 부패를 잘 견제할만한 비대위가 반드시 있어야 한다고 생각하는 입장입니다.

단, 비대위의 목적은 반드시 사업의 빠른 진행과 조합의 '현저한 부패'를 막는데 있어야지, 조합을 갈아엎고 새로운 조합장이 되기를 원하거나 사업의 지연을 목적으로 하는 비대위가 강성하면 그 조합은 무조건 망하게 됩니다.

하지만 조합과 비대위의 목적이라는 게 결국은 시간이 지나고 각자의 활동이 사업에 어떤 영향을 미쳤었는지 결과를 보고 알 수 있는 것이라 그때 당시에 재개발 사업의 소용돌이 안에 있다보면 이게 어느쪽이 사업진행에 도움되는 일을 하고 있는건지 알기 힘들다는 것이 문제입니다.

시공사는 최초 이야기했던 400만원 상당의 공사비에서 관리처분인가 당시 450만원으로 약 10프로정도 오른 금액으로 본계약을 진행하였고 일반분양과 착공에 앞서 대내외적인 여건을 고려하여 약 50프로 오른 700만원대의 공사비를 요구하기 시작합니다. 

이런, 그놈의 공사비 검증 이슈로 사업을 2년넘게 지연이 됐는데 또 다시 공사비 이슈입니다... 이래서 인권운동가 넬슨 만델라는 큰 언덕을 넘고나서야 새로운 언덕이 있음을 알게 된다고 말했는지도 모릅니다. 그러나 이번 건은 과거의 액수와는 차원이 다른 비율의 급격한 상승입니다.

더 큰 문제는 급격한 금리 인상으로 인해 부동산 매수심리가 크게 꺾였고 주변 아파트 시세또한 18~19년도까지 회귀했다는 데 있습니다.

만약 시공사가 원하는 700만원대의 공사비를 다 주고 일반분양가를 하나도 올리지 못하게 된다면 비례율이 7~80%대로 처참하게 떨어지게 되고 추가분담금이 평균적으로 조합원 인당 2~3억정도 늘어나게 됩니다. 평당 공사비가 올라간다는 말은, 공사비 비용이 조합원 아파트 공사비도 올라가게 되고 공용부 및 조경 공사비도 올라가게 되고 일반분양자의 공사비 상승폭을 전부 조합원이 나눠서 내기때문에 공사비가 250만원 올라간 것을 만회하기 위해서는 조합원/일반분양자 비율에 따라 다르긴 하지만 관리처분계획 당시보다 일반분양가를 750~1000만원 이상 올려야 만회가 되는 수준입니다. 이렇게 되면 바로 옆 신축아파트 현 시세보다 조합원분양가에 추가분담금을 합치게 되면 오히려 입주도 거진 10년가까이 늦게하는 아파트에 들어간 돈이 몇억은 더 많아지게 되는 사태가 발생이 됩니다. 사업성이 크게 훼손이 되는것입니다. 

이게 최근 공사비이슈가 터지고 난 이후의 재개발 사업의 문제입니다. 

아니 아무리 공사비가 올랐다고 한들 기존에 계약한 금액이 있는데 어떻게 이렇게 터무니없이 올릴수 있냐 하는게 조합원들의 입장이지만 시공사도 

1. 손해보고 공사를 할 수는 없음 

2. 니들이 관리처분변경을 할거쟎아 어차피 그렇게 되면 처음부터 다시 공사비 산출에 들어가야 하기 때문에 올려도 문제 없음 

3. 물가상승에 따라 공사비 올릴 수 있는 조항이 계약서에 있쟎아 지금 공사원가가 그만큼 올라서 우린 어쩔 수 없음 

라는 논리로 무조건 700만원을 받아야 한다는 입장입니다.

이렇게 되면 조합이 최대한 할 수 있는 것은 

1. 시공사와 어떻게든 재협상을 해서 공사비를 깎는다

2. 재협의된 공사비를 조합원들에게 이해시키고 총회의 동의를 얻는다

3. 일반분양가를 최대한 높여받아서 사업성을 유지시킨다

인데 일단 1번부터가 쉽지 않습니다. 아무리 깎아봐야 평당 2~30만원 깍는게 고작인 상황이고 심지어 주변 재개발 재건축 사업장을 봐도 이미 비슷한 조건에서 비슷한 가격에 싸인을 하는 조합이 늘고 있습니다.

2번은 심지어 공사비 50만원 올리는 관리처분인가 단계에서도 서명운동하고 비대위가 득세하던 구역인데 무려 250만원 추가분담금 2~3억이라는 얘기는 꺼내지도 못할 것 같습니다.

3번도 현재 부동산 침체와 미분양 리스크때문에 솔직히 쉽지 않습니다.

이 난제를 원활하게 풀수 있는 사람이 있을까요? 

재개발 사업이 진행이 되려면 도정법이나 재개발 사업에 대해서 빠삭하게 아는건 당연하고 반대파를 무력으로 제압해서라도 조합원들을 이끌어서 사업을 진행시킬 수 있는 완력과 추진력이 있어야 합니다. 
일부 조합은 기존 시공사와 계약해지를 하고 새로운 시공사를 물색해서 돌파를 시도하는 사업장도 있지만 이건 리스크가 커도 너무 크고 사업을 무기한 지연시킬 우려가 있을 뿐더러 기존 시공사의 보증으로 금융권에 사업비와 이주비 대출을 받은 것을 상환해야 하는 문제가 발생되기 때문에 이 카드는 함부로 꺼내면 안되는 카드입니다.

당장 둔X주공 재건축사업도 이와 비슷한 문제로 조합장이 바뀌고 시공사교체를 섣불리 빼들었다가 금융권의 상환압박과 시공사의 공사중단 이슈로 조합원들 현금청산위기 직전까지 갔다가 정부에서 대폭적인 부동산규제완화를 통해 간신히 사업이 진행되게 상황이 만들어졌습니다. 만약 둔x주공 조합이 대환을 하지 못하고 사업지가 공매로 나왔다고 하면 수백명의 조합원이 극단적인 선택을 할 것으로 예상했었습니다.

지금도 수많은 재개발 재건축 사업이 이 공사비에 발목잡혀 있고 심지어 공사 끝나고 입주가 시작된 구역조차도 이 공사비폭등문제때문에 시공사와 갈등을 겪고 있는 사업장이 제법 됩니다. 

한번 오른 공사비는 쉽게 회복이 힘들고 부동산 심리도 금리인상 등으로 회복되기 지난할 것으로 예상되므로 앞으로 재개발과 재건축 사업은 당분간 진행이 힘들지 않을까 생각합니다. 

그렇게 되면 택지지구 조성을 제외하고는 신규분양을 제외하고는 양질의 아파트 공급이 끊기게 될 것이고 아파트 수요가 공급을 훨씬 뛰어넘게 되면 다시 부동산 폭등으로 이어질 것인데 그게 단기 몇년 새에는 힘들지 않을까 생각하고 있습니다.  

번외로 19년도에 1년뒤 입주예정인 아파트 분양권(또는 입주권)을 구매한 경우와 재개발물건을 산 경우 현시점 어떤 결과로 이어지는지 보겠습니다

경기도 중급지 모 아파트 19년 11월 시세입니다. 이 아파트는 20년 중순에 입주하였습니다.

분양권, 입주권이 서로 다르지만 층수가 다른 것을 감안해서 약 9억 5천정도에 거래가 되었었다고 생각하는게 합리적이라고 생각합니다. 

위 아파트 인근 재개발물건 비슷한 시기의 매물입니다. 대략 최종매수가 기준으로 위 아파트와 1억~1.2억정도의 차이를 보이는 것을 알 수 있습니다. 문제는 이건 5억원의 실투자금액이 들어가고 아파트 분양권이나 신축아파트는 대출을 통해 실투자금액이 매매가의 40~50%수준만 필요하면 가능한 큰 차이가 있습니다. 

위 아파트의 현재 실거래가입니다. 대략 10억 8천까지 찍고있고 현재 매물은 11억~12억에 포진되어있습니다. 

위 재개발물건의 현재 시세입니다. 최종매수가 9.5억으로 되어있는데 표면상으로 보면 대략 권리가 3.5억수준에 추가분담금이 관리처분인가 기준으로 약 1.5억정도 추가되는 시세로, 실 매수가는 8억 수준으로 예상됩니다. 

이 물건에는 문제가 3가지가 있는데, 

첫번째는 권리가 3.5억수준의 매물이면 대출이 1.5억 내외밖에 안나오기 때문에 이 물건은 6.5억의 현금이 필요한 매물이고 

두번째 문제는 공사비 폭등을 반영해서 추가분담금이 여기서 1억이 더 생기게 된다면 최종매수가가 10.5억으로 위 아파트와 비슷한 가격이 되어버린다는 겁니다.

마지막으로, 아직 공사비문제로 착공이 안되었고 일반분양가도 요새 급변하는 부동산시장에 따라 아직 정해지지 않은 상태고 입주도 4.5~5년이상 남은 상태라는 것입니다.

그래서 아마 저 물건은 거래가 절대 안될겁니다.

저기에서 적어도 1~1.5억정도는 더 깎아야 거래가 되지 않을까 생각되는데 그 가격은 6.5억~7억 수준이라 19년 가격보다도 오히려 5천만원가량 빠지거나 1원조차도 오르지 않은 상태입니다. 

그 말은 재개발을 살 당시에 그냥 입주를 앞둔 아파트 분양권을 사거나 신축아파트를 샀더라면 고작 1~1.5억 밖에 안오르기는 했지만 현금투자비중도 현저히 적고 옆에 재개발 조합 지지고볶고 10년동안 마음고생 하는동안 편안한 내집에서 안락하게 살 수 있다는 장점이 있습니다.

하지만 재개발을 산 사람은 10년동안 각종 이슈를 견디며 개고생을 했고 큰 현금이 투자되었지만 아직도 입주는 4~5년이 남았고 아직도 해결안된 리스크가 많이 있는데 가격은 오히려 5천만원이 빠지거나 거의 똔똔이거나 하는 상황이라는 것입니다.

그동안 들어간 금융비용(기회비용), 대안주택 거주비(월세 전세 등등)을 합치면 저기에서 실제 비용은 억대가 추가로 들어가게 되는 셈입니다. 

이 엄청난 것들을 잃고 재개발을 통해서 얻은게 뭐가 있을까요?

1. 굳건한 멘탈

 - 어지간한 이슈와 전재산을 잃을수도 있는 중대한 문제에 대해서 굉장히 담대해집니다.

   저는 여차하면 재개발 물건이 현금청산되고 이것저것 비용 다 빠지고 2~3억밖에 남지 않는다고 해도 충분히 앞으로 먹고살고 재기할 수 있는 사업기반을 그동안 만들었습니다. 제 능력이 뛰어나서가 아니라 재개발이 잘못되면 인생도 잘못될 수도 있다는 위기의식이 아니었다면 이루기 어려운 성과였다고 생각합니다.

2. 각종 부동산지식

 - 재개발사업을 처음부터 겪고 나면 도정법, 세법 등 부동산 투자에 필요한 각종 법 지식과 아파트가 지어지기 위한 일련의 과정에 대해서 빠삭하게 알게됩니다. 저는 1번과 2번을 토대로 나중에 재개발이나 리모델링 조합장을 한번 해볼까 생각하고도 있습니다. 힘들지만 멘탈만 굳건히 세다면 굳이 재개발 사업이 성공하지 못해도 개인의 성공이 보장되어있는 몇 안되는 로우리스크 하이리턴의 직업이 아닌가 생각하고 있습니다.

3. 인생이 아름답지만은 않다는 것을 일찍 깨닫게 됨

 - 특히, 20대와 30대 초반까지는 재개발 투자를 한번쯤 경험해보는 것도 나쁘지 않다고 생각하는데, 각종 더러운 이권다툼과, 사악한 의도를 가지고 정치질하는 부류, 대중의 무지로 인한 트롤(흔히 대중은 XXX다 라고 하는 영화속 조롱이 얼추 맞다고 생각함) 등등 이 사회를 2~3천명 내외의 집단으로 축소한 모습이 재개발사업이지 않을까 생각하고 있습니다. 이런 것들은 사실 어느 회사나 사업판에도 충분히 벌어지는 일이기 때문에 아직 사회의 쓴맛을 덜 보았고 투자가 망해도 금방 재기할 수 있는 청년층에게는 경험삼아 재개발에 들어와서 한 10년 개고생 해보고 남은 3~40년을 알차게 살아가는것도 좋지 않을까 생각합니다. 

4. 끊임없이 자신의 선택에 대해 의심하는 신중함을 가지게 됨

 - 저는 18~19년도에 일생일대를 건 재개발 투자라는 선택을 한 이후로 저 자신에 대한 신뢰를 완전히 잃어버렸습니다. 그래서 어떠한 업무, 주식투자, 부동산투자, 결혼 등등 모든 선택의 기로에서 제가 처음에 한 선택에 대해서 모두 부정하고 의심해서 수차례 재검증을 통해 실수를 줄이는 게 버릇이 되었습니다.

<다음편에는 재개발 사업의 성공요인과 재개발투자를 [굳이]하겠다면 어떻게 해야하는가에 대한 고찰로 이어집니다>