[평탄한 인생을 원하신다면 재개발에는 투자하지 ...] 시리즈

끝날 때 까지 끝난 게 아니다

- 전설적인 야구선수 요기 베라

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------

재개발은 종합예술과도 같습니다

조합장은 부동산 법령, 건설사업, 부동산시장의 특성에 대해서 어느정도 조예가 필요하지만 지식이 많다고 해서 무조건 잘 되는 것도 아니고 오히려 정치능력, 추진력, 완력, 멘탈 이런 리더십의 영역이 더 중요하다고 할 수 있겠습니다. 하지만 그 무엇보다도 가장 중요한 것은 운입니다. 

조합원들도 좋은 조합장을 만나야 하지만 조합장도 운이 좋아야 사업을 성공적으로 이끌 수 있습니다. 

물론, 리더의 덕목 그리고 수천억~수조원 규모의 사업을 운영하는 운영자로서 당연히 청렴해야겠지만 한없이 청렴하기만 하다고 해서 재개발이 잘 되는 것도 아닙니다. 오히려 어느정도 부패했을 지언정 - 물론, 법과 지극한 상식 그리고 조합원에게 현저히 큰 피해를 입히면 곤란하겠습니다 - 좀 더 리더십의 덕목을 갖추고 사업진행을 최 우선적으로 고려하고 실행하는 조합장이 더 나을 수 도 있습니다. 

그렇다면 조합장은 어떤 사람이 되는 걸까요? 

ㅁ 조합장의 유형 - 직업을 분류로

1. 정치인 류

 - 지역구 구의원, 시의원 또는 정당 당원 등등 재개발 예정지에서 거주하면서 정치활동을 오래 하다가 정치경험을 토대로 세력을 규합하고 재개발 사업을 추진하다가 조합장이 되는 유형. 

리더십은 상당히 있는 편이며 문제가 발생되었을 때 공무원과 조율하는 능력이 뛰어나고 주로 시공사, 시청 등등 업무조율이 필요할 때 조직도상의 윗사람을 공략하여 해결하려고 하는 편입니다.

2. 건설사출신 류

 - 시공사, 시행사 등 건설관련업계에 오래 종사하면서 재개발, 건설업에 깊은 이해와 경험이 있는 타입. 

당연히 관련업에 오래 종사했기 때문에 사업능력에 대해서는 타의 추종을 불허하고 수많은 재개발사업을 실무하면서 진행해봤기 때문에 사업이 어떻게 하면 잘 되는지 어떻게 하면 망하는지 아주 잘 알고 있습니다. 

하지만 오히려 더 많이 알고있기 때문에 독이 되는 경우도 있습니다.

3. 학자 류

 - 건축학과나 부동산학과 교수출신 등 관련 학계에 몸담고 있다가 높은 명망을 바탕으로 조합장이 되는 타입.. 보기 흔한 스타일은 아님

4. 전문 조합장 류

 - 재개발 또는 재건축 사업을 성공적으로 이끈 경험이 있는 사람은 다른 문제있는 사업장에서 스카웃(?) 제의를 받는 경우도 있고 조합장을 하면 금전적인 혜택이 많이 주어지기 때문에 이 사업장 저 사업장을 돌아다니면서 조합장 자체가 그 사람의 직업인 것 처럼 조합장만 하고 다니는 사람이 있습니다. 

물론 이미 타 사업장에서 검증이 된 케이스기 때문에 조합원 입장에선 가장 믿을만 한 조합장이라고 할 수 있겠습니다.

5. 시정잡배 또는 한량 류

 - 재개발 또는 재건축 사업장의 조합장 이력을 보면 이 사람은 도대체 어떤 인생을 살아왔는가 이해가 잘 안가는 사람들이 있습니다. 

당연히 재개발, 재건축 사업은 적게는 몇백명, 많게는 5천명정도의 조합원 사이에서 그중에 리더를 투표로 조합장에서 선출하게 되는데 대부분의 조합원은 따로 생업이 있기 때문에 재개발 또는 재건출을 하고싶다고 해서 쉽사리 조합장이 되거나, 조합임원으로 활동하는 게 쉬운일이 아닙니다. 당연히 당시에 직업이 없거나 또는 직업을 조합 임원으로 바꿀 수 있는 사람이 조합장도 될 수 있는 것이기 때문에 의외로 높은 확률로 변변치 않은 직업을 가지거나 가졌던 사람이 조합장이 되는 경우도 있습니다. 

따지고 보면 정치인도 잘돼야 정치인이지,평생동안 한두번 구의원같은 것만 하고 경조사만 따라다니는 사람도 있기 때문에 은근히 이 부류와 비슷한 사람도 있습니다. 

첫번째로, 직업이 재개발 사업을 잘 하는 근거가 되는 것은 아니지만 그래도 일반 중산층 이하라면 재개발에 투자할 정도면 꽤 오랫동안 모은 돈을 온전히 남의 손에 연대책임으로 맡기는 것인데 입지나 사업성만 볼게 아니라 조합장은 어떤 사람인지, 어떤 삶을 살아왔는지, 내 재산을 맡길 수 있는 사람인지 한번 쯤 확인해보는 것도 나쁘지 않을것 같습니다.

두번째로, 전국에는 수백 수천개의 재개발 재건축따위의 사업장이 존재하기 때문에 다들 경험많고 직업 좋은 조합장만 있을리 만무합니다. 따라서 이런 사람도 있고 저런 사람도 있습니다. 하지만 무엇보다 가장 중요한 것은 일단 조합원들의 투표를 통해서 적법한 절차를 통해 선출된 조합장이기 때문에 한번 선택된 조합장이 계속 사업을 끝까지 이끄는 게 그나마 사업이 성공적으로 진행되는 것이 여러 문헌과 사례를 통해 알려져 있습니다.

기타로는 부동산 사장류, 기업 임원류, 사업가류, 그냥 일반직장인출신류 등등이 있습니다. 

ㅁ 조합장의 유형 - 스타일 별 분류

1. 독재자형

 - 개인적으로 이 유형의 조합장이 가장 재개발을 성공적으로 이끌 확률이 높다고 생각합니다. 

재개발 조합의 특성상 조합원들의 삶에 매우 큰 비중의 재산이 묶이고 조합장의 권한과 이득이 막대하기 때문에 온갖 암투와 알력다툼이 벌어지고 수없는 소문, 음훼, 정치질이 난무하고 호시탐탐 조합장자리를 노리는 사람들이 있기 때문에 조합장이 조합원을 명예훼손으로 고소를 하거나 심지어 폭력사건으로 검찰에 송치되기도 하는 경우가 있습니다. 

이런 아사리판에서 남다른 리더십과 추진력으로 다른 잡소리가 안나오게 조합원들에게 확실한 사업에 대한 비전을 제시해주고 반란세력에 대해서는 확실히 짓밟아주면서 권력을 강화해 나가는 경우가 많으며 어느정도 부정과 부패가 있을 수 있지만 사업진행을 위해 조합원도 그 부분은 감수하는 경우가 많이 있습니다. 

2. 구국의 영웅 또는 역적,반란자 형

 - 주로 지역 유지, 비대위출신, 부동산사장 등등인 경우가 많으며 조합장의 사업진행이 지지부진하거나 사업성을 크게 훼손시킬만한 과실이 있거나, 그냥 기존 조합장이 싫거나 또는 어느 특정세력의 지원을 받는중이거나 해서 기존 조합장을 밀어내고 새로운 조합장으로 선출되는 유형입니다. 이 유형이 역적이 되느냐 영웅이 되느냐는 사업이 어떻게 끝나냐에 따라서 판단을 할 수 있지만 대게의 경우라면 조합장이 바뀌고 나서도 크게 사업이 좋게 바뀌는 경우는 드문 것 같습니다. 조합장이 되면 그동안 지원받았던 세력에 보은도 해야하고 아무래도 반란을 통해 권력을 얻은 만큼 눈에 보이는 성과를 내야 조합원들로부터 정당성을 얻게 되는데 그래서 시공사를 바꾸려 하는 등 무리한걸 추진하다가 망하는 케이스도 많이 있습니다. 

3. 이득 추구형

 - 시공사와 같은 협력사와의 유착관계, 조합돈을 사적으로 유용하는 등 개인의 이득을 추구하기 위해 조합장을 하는 유형입니다. 이 유형이면서 확고한 사업추진에 대한 열정과 추진력이 있다면 어느정도 조합원들도 이를 눈감아주는 경우도 있는데 이런 케이스는 뒤가 구린 경우가 많이 있어서 결국은 부정부패에 의해 발목이 잡히기도 합니다. 또한 사업 단계 진행을 근거로 막대한 성과급을 요구하거나, 조합상근임원 월급을 2배이상 올리는 경우도 있으며 동호수 추첨 시 팬트하우스나 로얄동 로얄층을 성과에 대한 혜택을 주는 것을 총회에 올리기도 합니다. 당연히 이런 경우가 많아지만 조합원들의 불만도 커지고 2번유형에 의해 교체되어 죽써서 개주는 격이 되는 경우도 있습니다.

4. 안정적인 공무원 형

 - 사업진행에는 관심이 없고 적당히 지지부진하게 하면서 정권탓, 부동산시장탓, 시공사탓, 비대위탓 등을 하면서 높은 조합임원 보수로 계속 먹고살려고 하는 유형입니다. 

상황에 맞게 남들이 잘 알아채지 못하는 트롤짓을 고의로 저지르면서 사업진행을 늦추는 경우도 있고 아파트가 완공되어 입주를 했음에도 불구하고 각종 뒷처리를 해야한다는 명목으로 조합을 계속 유지시키면서 청사을 안하고 조합원 돈으로 조합장 직을 계속 유지하는 케이스도 있습니다. 

조합원 입장에서는 가장 만나지 말아야할 유형입니다.

5. 범죄자 형

 - 재개발 사업을 진행하다 보면 의외로 조합장이 전과가 쌓이는 경우가 은근히 있습니다. 기본적으로 성난 조합원들, 그리고 강력한 비대위를 상대로 하다보면 명예훼손, 허위사실유포, 모욕, 폭행 등으로 고소를 당하는 일도 있으며 재개발 사업 자체도 도정법이라는 법 위에서 진행하는 것이기 때문에 사업상 과실이 있다면 고발당해서 벌금형을 받는 경우도 많이 있습니다.

(다른 사업도 마찬가지겠지만 사장과 같은 리더자리에 있다보면 꼭 의도치 않아도 법을 어기게 되는 경우가 종종 있게 마련입니다.)  

더구나 재개발사업의 경우 엮여있는 사람이 조합원, 각종 업체, 심지어는 주변 지역 주민(이사람들도 사업진행을 늦추는 한가지 요소입니다. 나중에 따로 설명)들까지 많게는 수만명의사람들과 깊게 엮이기 때문에 조합장의 과실만 찾아서 민원걸고 고발하고 하려는 사람도 있습니다.

ㅁ 번외로 조합원들의 유형에 대해서도 간략히 알아보겠습니다.

1. 전폭적인 지지자 형

 - 이런 조합원들의 비중이 높아야 사업이 잘 굴러갈 수 있다고 생각하는데, 어찌됐건 조합장이 사업을 잘하든 잘 못하든 본인들 손으로 뽑은 조합장이기 때문에 사실 정말 중대한 경우가 아니라면 기존 조합장을 믿고 가는게 가장 진행도 빠르고 안전한 경우가 많습니다. 

조합원들이 사업에 관심을 가지고 조합도 자주 방문하고(단, 업무에 지장이 안갈정도로..) 조합과 소통도 자주 하고 총회에서 올바른 질의도 많이 하고 투표도 잘 하는 조합원이 많아야 조합도 더 사업진행을 잘 할 수 있고 나쁜길로 빠지지 않을 수 있습니다.

2. 불만자 형

 - 이런 사람들은 조합의 모든 일에 불만입니다. 또 자기 구역 입지에 대한 희안한 과신과 고평가로, 이런 입지에 일반분양가는 이거밖에 못받았네, 이런 입지에 아파트에 고급화를 이거밖에 못하네, 사업성이 이거밖에 안나왔네, 사업진행이 늦네, 조합이 해먹는게 많네 등등 사사건건 불만과 불평만 늘어놓으면서 비대위에 힘을 싣어주고 사업진행에는 전혀 도움안되는 유형입니다. 

물론, 사람이 수천명 모이면 이런사람이 있고 저런 사람이 있게 마련이지만 꼭 어중한한 입지에 있는 사람들이 이런 사람의 비중이 상대적으로 높은것 같습니다. 위치 자체는 좋은데 사실 개발되기 전에는 그 누구도 살고싶어하는 지역이 아닌... 하지만 개발이 되기만 하면 한두급지정도는 점프할 수 있어보이기는 하지만 그게 몇년이 될지는 모르는 그런 입지... 

3. 비대위(사업반대파) 형

 - 수익형건물 권리자이거나 지역 상인의 경우 이 케이스가 많으며 혹은 조합장의 자리에 앉고싶어하는 비대위출신 등등이 있습니다. 

기본적으로 재개발 진행을 통한 득보다 실이 더 많다고 생각하며 사업진행이 어려워지는 빌미가 보이면 왕성하게 활동하는 특징이 있습니다. 

4. 감사(시어머니) 형

 - 의외로 굉장히 부동산 가격도 높고 잘사는 지역의 조합이 똑똑한 조합원들에 의해 발목잡히는 경우가 많은데, 이는 상대적으로 전문직 종사자인데 조합의 작은 과실이나 흠조차 문제삼고 문제를 그냥 못넘기고 해결하려고 하고 조합에 책임을 물으려 하는데서 발생합니다. 

법조계 종사자나 회계나 세무관련 전문직 종사자들이 이러는 케이스가 종종 있습니다. 

물론, 크게 잘못된 것은 바로잡아야 하고 문제가 발생되지 않도록 감독을 잘 해야 하는게 조합원의 역할은 맞지만 정도가 심하면 이것도 사업진행에 차질이 될수도 있으므로 뭐든지 적당히 하는 미덕이 필요하지 않을까 개인적으로 생각합니다.

ㅁ 재개발 사업이 잘 진행 되기 위해서는?

제 생각에는 올바른 방향성을 가지고 있는 조합장을 중심으로 어느정도 해먹을 수는 있지만 무엇보다도 빠른 사업진행을 최우선목표로 선정하고 강력한 추진력을 가진 조합. 그리고 똑똑하고 합리적이지만 리더십이나 추진력은 살짝 부족한 비대위(무엇보다도 조합의 감시와 감독 역할을 가장 잘 수행해 줄수 있는 존재입니다) 그리고 조합을 전폭적으로 지지하지만 조합 사업에 큰 관심을 가지고 때로는 조합에게 유리한 방향의 민원이나 여론전도 해줄 수 있는 조합원

그리고 무엇보다도 가장 중요한 것은 부동산 시장 즉 운입니다.

아무리 조합이 추진력이 있다고 한들 부동산시장이 망해서 사업성이 안나오면 굳이 기존 집을 털어서 새 아파트를 지을 필요가 없습니다. 깨끗한 주거환경이 필요하면 그냥 신축아파트를 사서 이사를 하고 말죠. 

투자자들도 잘 안들어옵니다. 요새는 비교적 부동산시장이 합리적이어서 크게 저평가된 단지도 없고 크게 고평가된 단지도 드뭅니다. 이미 재개발 사업지라고 하면 단계별로 권리가에 예상 추가분담금 그리고 주변시세와 비교해서 적정 수익이 프리미엄으로 반영되어서 나오기 때문에 그야말로 현 시점의 주변 아파트 시세가 사업의 진행의 키를 쥐고 있는 경우가 많이 있습니다. 

주변 아파트 시세가 높다면 어느정도 추가분담금이 예상보다 더 발생이 되더라도 조합원들은 기꺼이 용인하고 받아들일 확률이 높고, 주변 시세가 망해서 예상한 것보다 안전마진이 줄어들면 그만큼 사업진행에 반발도 많고 차질이 발생하게 됩니다.

최근 공사비 이슈로 추가분담금이 과하게 예상되는 사업장도 많지만 의외로 공사비 인상을 받아들이고 큰 무리없이 진행이 될 수 있는 이유도 요새 분양가가 대폭 상향되는 사회적 분위기를 반영하여 일반분양가를 주변신축시세에 맞춰서 분양하여 사업성을 많이 확보할 수 있을거라는 믿음이 있기 때문입니다.

따라서 재개발은 조합장이 훌륭해야 사업이 잘 진행되는 것도 아니고 조합원이 똑똑해야 사업이 잘 진행되는 것도 아니고 시공사가 1군이어야 잘 진행되는 것도 아니고 조합원중에 고위공무원이나 정치인같은 유력인사가 있어야(옛날에는 진심으로 조합 내에 국회의원이 있어야 한다, 국토부 고위공무원이 있어야 사업진행이 잘 된다라고 믿었던 시절이 있습니다...) 사업이 잘 진행되는 것도 아니고 결국은 운이 좋아야 사업진행이 잘 됩니다. 

<재개발 투자를 [굳이]하겠다면 어떻게 해야하는가 다음편에 계속>