[평탄한 인생을 원하신다면 재개발에는 투자하지 ...] 시리즈

엄마는 항상 인생을 초콜렛 상자와 같은 거라고 말씀하셨어요.그걸 집기 전에는 알 수 없는 거라고. 

(Mama always said life was like a box of chocolates. You never know what you're gonna get.)

- 전설적인 영화 '포레스트 검프'의 명대사 

인생은 원래 불공평하다. 익숙해져라.

- 전설적인 기업가 '빌 게이츠'의 어록

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재개발(또는 재건축)이 언제나 안좋은 것은 아닙니다. 

실제로 지금 현재 재개발이 어느정도 공사가 진행중인 매물의 경우 약 7~8년 전 해당 지역 매물 거래가격이 어땠나를 살펴보면 정말 황당할 만큼 낮고 심지어 투자금액도 현저히 적다는 것을 알 수 있습니다.

그때 실투자금 1억 내외의 돈으로 서울과 경기도의 여러곳에 재개발 빌라나 단독주택을 사둔 사람들은 작년까지 자산가가 되어있겠죠.. 추가분담금 1억 내외로 지금 10억가까이 하는 아파트를 얻을 수 있을테니 말이죠.

여기에는 두가지정도의 맹점이 있는데 

하나는 그때와 지금의 신축아파트 시세는 너무나 차이가 크기 때문에 사업이 진행되면서 감정평가금액도 부동산 공시지가가 올라가는만큼 권리가액도 올라갔을 것이고 지금쯤 입주하는 아파트의 경우 공사비 이슈도 없어서 추가분담금폭탄의 부담도 없었을 것이라 신축아파트 시세가 오르는 만큼이전부 추가 수익으로 반영되어 지나치게 고수익으로 보인다는 점이고 

두번째는 그때는 그돈이면 뭘 해도 지금 시점에서는 그이상으로 벌었다는 것입니다. 한창때는 강남의 유망한 지역조차도 매매가와 전세가의 갭이 2~3억 수준인 경우도 있었는데 그때 잘 골라샀으면 투자금대비 수익이 5배~10배까지도 되는 경우가 있었겠죠. 

요새 재개발이 수익성이 현저히 떨어지는 이유는 입지 괜찮은 곳의 신축아파트 가격이 너무나 뻥튀기 되어있어서 조합설립인가만 돼도 이미 주변신축가격에서 고작 3~4억 떨어지는 가격에 매매호가가 형성되어버리는 경우가 허다합니다.

이런 물건을 사는 것은 무척 위험합니다. 왜냐면 이 물건들은 정상적인 담보대출을 받을 수 없는 물건들입니다. 따라서 해당물건을 사기 위해서는 2금융권에서 담보대출을 받거나 기본적으로 현금이 많이 필요로 합니다. 

그리고 시리즈 글 전편에서 보았듯이 예상치 못하는 사업 지연, 중단, 구역취소, 추가분담금 폭탄 등의 사업성을 떨어뜨릴 수 있는 요소가 너무나 많은데 앞으로 신축아파트로 바뀔 가능성이 높다는 이유만으로 너무나 많은 프리미엄이 붙는게 아닌가 하는 생각이 듭니다. 

그렇다면 재개발투자는 어떤 경우에 하면 좋을까요?

기본적으로 전제를 시간과 돈이 아주아주 많은 경우에만 재개발 투자를 해야한다가 제 생각입니다.

시간이 많아야 하는 이유는 30~40살때 실거주 목적으로 재개발을 사버리면 사업시행인가부터 입주까지 10년이상 소요되는 것이 보통인데, 그 10년동안 아기도 태어날 수 있고 급전이 필요한 사정이 생길수도 있고 재개발같은 불확실한것 말고 확실한 내 집으로 정착하고 싶어질수도 있는데 10년이라는 시간은 생각보다 긴 시간이기 때문입니다. 

심지어 요즘같은 부동산시장은 사업 초기부터 많은 투자금과 현금을 필요로 하므로, 잘못하면 인생의 황금기를 더러운 재개발 입주만 기다리면서 어떤 이슈때문에 사업이 지연되는 이벤트 하나하나에 스트레스를 받고 인생을 차라리 접고싶어질 때가 많아집니다.

자본주의의 세계는 시간은 곧 돈인데 돈이 아주 많으면 시간도 여유가 생깁니다.

 
무슨말이냐면 재개발 입주를 기다리는 동안 여유자금으로 다른곳에 정착할 돈이 충분히 있다면 재개발을 사서 비교적 확실한 수익에 거는 것도 좋은 방법입니다. 

예를들어 6억짜리 사업시행인가 기다리는 매물을 사서 10년이 됐든 20년이 됐든(물론 주변 부동산에서는 7~8년 뒤에 입주 한다고 하겠지만) 주변신축 12억이라고 가정한다면 추가분담금 2~3억 빼고도 3~4억을 거의 확정적으로 벌 수 있으니 이자비용 감안하더라도 괜찮다고 생각할 수도 있겠죠. 

(물론 저는 차라리 리스크도 감당 안하고 그 현금 있으면 유망한 곳에 갭투자를 하는게 스트레스도 훨씬 적고 수익률도 훨씬 괜찮고 재개발 들어가려는 곳보다 몇급지는 훨 좋은 곳의 집을 살수 있다는 것을 알기때문에 돈과 시간이 아무리 많아도 절대 재개발을 사지는 않을것 같습니다. )

또는 아예 구역지정도 안된 지역에 프리미엄이 붙지 않은 곳의 매물을 사서 오래오래 묻어두는 것입니다. 

몇가지 조건이 있는데 우선 단독주택, 빌라 밀집지역인데 불이 나면 소방차가 들어가지 못할 정도로 열악하면 좋고 평균적인 주택 나이가 30년정도는 돼야 구역지정이 될 가능성이 있습니다. 

또한 신축 빌라가 많아버리면 사업성이 좋지 못해서 재개발이 추진될 가능성이 적고 시장이나 상업지역이 너무 활성화되어있는 곳이면 재개발이 되기가 어렵습니다. 

그리고 한번 구역으로 지정됐다가 취소됐던 곳은 아무리 입지가 좋아도 들어가는건 재고해보는게 좋습니다. 

그런데 이런 재개발이 추진될만한 곳인데 아직 진행이 되지 않았고 이미 프리미엄이 엄청 붙지 않은곳이 서울 수도권에 남아있는지는 잘 모르겠습니다.

그리고 재개발 진행중인 물건이고 감정평가가 되지 않은 곳 중에 감정평가액이 같은 구역 내 다른 매물보다 현저히 높게 나올 물건인데 싸게 나온 매물이 있을 때 입니다. 

이런걸 잘 잡으면 감정평가에서 몇천만원에서 억 이상의 추가수익을 얻을 수도 있습니다. 

대체적으로 넓은 도로에 인접한 곳, 개별공시지가가 높은곳, 역이나 관공서 등 주요 인프라와 가까운 곳, 도로가 크로스되는 곳 모퉁이, 다른곳보다 건물이 한층 더 높거나 지어진지 얼마안돼 컨디션이 좋은 매물, 지적도상 땅 모양이 ㄴ자나 ㅂ자 보다는 ㅁ자로 네모반듯한 곳, 용도가 주택보다는 상가인 곳, 구역 내에서 번화가인 곳 등등이 감정평가를 많이 받을 수 있는 요소이며 또 가장 결정적인 한가지 조건이 있는데 이건 저도 돈을 많이 쓰고 깨달은 것이라 오픈된 곳에서는 공개를 하지 않도록 하겠습니다. 

마지막으로 착공이 시작됐고 일반분양이 끝난곳의 입주권을 사는 경우인데 이 경우는 사실상 주변신축과 비슷한 가격과 어마어마한 현금이 필요하지만 가장 스트레스 안받고 입주까지 시간도 적게들고 이것저것 다 따지면 현재시점에서 재개발로 가장 확실하고 큰 수익을 얻을 수 있는 방법이라고 생각합니다. 

단, 이 시점에서는 어느정도 분양수익과 배용, 종전자산평가액이 다 오픈된 상태라 추가분담금이 어느정도 나올지 정확하게 계산하고 주변 신축시세보다 많이 비싸게 사지는 않는게 좋겠지요.. 일반분양권을 피주고 사는 경우랑 비슷하게 생각하시면 됩니다. 근데 보통 분양권보다 현금이 현저히 많이 필요하니 그보다 좀 더 저렴하거나 비슷한데 층수가 훨씬 좋은 경우가 많다 라고 이해하시면 될것 같습니다. 

10년 전에 재개발을 산 사람이 지금처럼 부자가 될 것을 기대하고 그 집을 사지는 않았을 것이라고 생각합니다. 어느정도 이삼억 별었으면 좋겠다라고 생각하고 샀었겠지요. 

저도 재개발을 사서 부자가 돼야겠다 하고 재개발을 사지는 않았습니다. 

일반분양은 청약경쟁률이 너무 높아서 못사고 문재인정권 아파트 폭등으로 신축을 바로 사기에는 돈이 약간 부족하니깐 일반분양가 정도 준다고 생각하고 시간을 투자해서 신축에 확정적으로 들어갈 수 있는 재개발을 사야겠다라고 생각했던 거고 

추가분담금은 지금의 신축아파트가 구축이 될 때 신축아파트에 들어갈 수 있는 프리미엄이라고 생각해야지 하고 정말 소박하고 단순한 마음으로 재개발을 매수했던 것입니다. 

30대 초반의 저는 현금이 오랫동안 묶이는 것의 의미를 잘 알지 못했고 각종 이슈로 사업이 4~5년이나 늦어질 것도 예상하지 못했고 코로나, 우크라이나전쟁이 터져서 공사비 폭등으로 추가분담금이 엄청나게 오를것을 예상하지 못했습니다. 

30살이 되어서야 비로소 안정된 직장에 들어가고 결혼을 생각하면서 집을 사서 정착하고 싶은 마음이 들때쯤에 이미 신축아파트는 분기에 1억씩 오르고 있었고 남들은 15년 16년에 사둔 집으로 몇억씩 번 것을 만회하겠다는 생각으로 재개발을 사는 인생 최악의 수를 두고 말았습니다. 

인생은 어차피 랜덤게임이고 원래 불공평한 것이니 현재 시점에서 할수있는 최선의 선택을 하는게 유일한 방법이죠.. 

이미 늦어질대로 늦어진 재개발 착공 전에 오염물질 초과로 오염토 처리공정이 추가되어 수천억의 비용과 수개월~1년이상 착공이 늦어지는 경우도 있습니다. 입주 하고 나서도 이런저런 이유로 등기가 늦어지면서 제대로 된 매매가 불가능한 경우도 있고(등기가 안나와서 주담대를 제대로 받을 수 없는 단지라면 주변 시세보다 현저히 떨어진 가격으로 매매되는 게 보통입니다) 

재개발은 정말 잘생각해야하는게 양도세 출구전략이 없습니다. 그나마 집이 철거되어서 멸실 전이라면 실거주요건을 채우고 비과세로 넘길수도 있지만 관리처분인가가 나버리면 장기소유특별공제도 안되고 그 얼마 안되는 양도차액을 가지고 뒤늣게 다른 방법으로 갈아타려고 시도해도 양도세 기본세율대로 다 얻어맞고 남들보다 몇걸음은 다시 뒤처지는 상태로 처음부터 다시 시작해야합니다.

아무튼 이 글을 보신 모든분들 성투하시기를 진심으로 기원하겠습니다. 

아마 이번 글이 시리즈의 마지막 글이 될 것 같습니다.

다음에는 농지로 4억 번 썰 같은 재밌는 에피소드나 상속세 관련 내용같은 글을 올리게 될지도 모르겠습니다.

감사합니다.