[수도권 아파트 가격동향과 전망] 시리즈

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- KB, 한국부동산원, 주택금융연구원, 아실 통계 기준 22년 8월 수도권 아파트 가격동향입니다.

- 진한 빨간색일수록 높은 상승률, 진한 파란색일수록 낮은 상승률입니다.

① 8월 아파트 가격동향 분석

- 수도권 아파트의 전반적인 하락세가 가속화되고 있습니다. KB 월간 통계에서는 2019년 4월 이후 처음으로 서울의 매매가 상승률이 마이너스(-0.47%)로 돌아섰다는 것에 주목할 필요가 있는데요. 지난달에 이미 하락세로 접어들었던 인천과 경기 또한 각각 -1.54%, -0.61%의 상승률로 낙폭을 더 키웠습니다. 여기에 서울(635건), 인천(919건), 경기(2901건) 모두 지난달 역대 최저 거래량을 나란히 갱신하면서 수도권 아파트 매수심리가 완전히 무너졌음을 시사하고 있습니다.

- 이러한 거래 절벽 사태가 벌어지게 된 가장 큰 원인으로는 역시 단기간 급등한 기준금리를 최우선으로 꼽을 수 있겠습니다. 작년 7월까지만 해도 0.5%였던 기준금리가 불과 1년 사이에 2.5%까지 폭등하며, 이미 전고점을 아득히 상회하고 있던 주택구입부담지수 상승에 더욱 박차를 가했기 때문입니다. 게다가 연말까지 기준금리가 최소 3%까지 올라갈 것이라는 전망까지 나오고 있어, 임차라는 훌륭한 대안이 있는 무주택자 입장에서는 현 상황에서 아파트를 구입할 이유가 전혀 없는 상황입니다. 다만 수도권 아파트 매물 수가 6월 정점을 찍고 점진적 하락세에 접어든 점, 인천의 경우 매수우위지수가 7월(18.0) 바닥을 찍고 8월(21.7) 소폭 반등했다는 점은 그나마 고무적이라고 할 수 있겠네요.

- 일각에서 8월 전세 대란을 주장했던 것과는 정 반대로, 전세 시장 또한 높은 가격부담과 더불어 급등한 금리로 인해 임차인들의 월세 선호도가 높아지면서 차갑게 식어가고 있습니다. 특히 지역을 가릴 것 없이 대규모 입주장이 겹친 신축 아파트의 경우 오히려 집주인이 임차인을 구하지 못해 경쟁적으로 호가를 내리는 역전세난 현상까지 발생할 조짐을 보이고 있는데요.

- 이렇게 암울하기만 한 상황에서 위안이 될 만한 부분을 찾는다면, 수도권 아파트 전세가율이 아직은 견고하다는 점을 꼽을 수가 있겠습니다. 서울의 경우 높은 매매가에도 불구 전세가율 50%선을 견고히 방어해내고 있으며, 최근 매매가 하락폭이 전세가 하락폭을 넘어섬에 따라 전세가율이 다소 반등하는 모습까지 보여주고 있습니다. 전세가율이 아파트 가격 부담을 판단하는 주요 지표임을 상기했을 때 매매가 하락, 금리 안정을 통해 주택구입부담지수가 어느 정도 정상화되면 수도권 아파트 시장이 생각보다 빠르게 반등할 수도 있다는 것이죠.

② 지역별 데이터