[수도권 아파트 가격동향과 전망] 시리즈

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① 지역별 데이터

② 월간 시계열 데이터

③ 분기 시계열 데이터

④ 수도권 아파트 가격 전망

① 지역별 데이터

①-① 수도권 아파트 매매가 상승률

①-② 수도권 아파트 전세가 상승률

①-③ 수도권 아파트 전세가율

①-④ 수도권 아파트 평당매매가

② 월간 시계열 데이터

②-① 수도권 아파트 매수우위지수 · 매매가격전망지수

- 매수우위지수 : 부동산 중개업소 대상 설문조사를 통해 매수, 매도 희망자의 비율을 산정한 지수. 지수가 100 초과일 경우 매수 희망자 많음, 100 미만일 경우 매도 희망자 많음

- 매매가격전망지수 : 부동산 중개업소 대상 설문조사를 통해 향후 매매가격 상승 전망자의 비율을 산정한 지수. 지수가 100 초과일 경우 상승 전망자 많음, 100 미만일 경우 하락 전망자 많음

②-② 수도권 아파트 거래량 · 매물증감

②-③ 수도권 아파트 전 · 월세지수

③ 분기 시계열 데이터

③-① 수도권 아파트 평균매매가 추이

③-② 수도권 아파트 주택구입부담지수

- 주택구입부담지수 : 중위소득가구가 표준대출을 통해 중위가격주택 구입 시 대출상환부담을 나타내는 지수. 지수가 100일 경우 소득의 25%를 대출상환에 사용

③-③ 수도권 아파트 주택구입잠재력지수

- 주택구입잠재력지수(KB-HOI) : 중위소득·중위자산가구가 표준대출을 통해 구입 가능한 주택의 재고비율(%)을 나타내는 지수

③-④ 수도권 아파트 전세가율 추이

④ 수도권 아파트 가격 전망

④-① 수도권 아파트 매수 지표

- 수도권 아파트 가격에 영향을 미치는 15개 지표를 선정하여 매수 추천 점수를 산출했습니다.

- 짙은 초록색일수록 매수 친화적, 짙은 노란색일수록 매도 친화적 지표입니다.

- 경제 지표 특성상 일정 부분 후행적인 측면이 있음을 양해 부탁드립니다.

- 22년 11월 매수 추천 점수 : 33점

④-② 수도권 아파트 가격 전망

- 수도권 아파트 시장의 하락세가 매우 강하게 지속되고 있습니다. KB 통계 기준 11월 수도권 아파트 매매가격지수는 전달 대비 -1.83% 하락하여, 99년 통계 집계 이후 역대 최고 하락폭을 갱신했는데요. 이는 근 25년 간의 역사 속 최근 한 달이 가장 안 좋은 시장이었음을 의미합니다. 전세가격지수 하락폭은 전달 대비 -2.49%로 더욱 가팔라서, 강남 3구 핵심지부터 수도권 외곽에 이르기까지 수도권 전역에 역전세난의 공포가 빠르게 드리우고 있습니다. 특히 작년과 재작년 무리하게 레버리지를 일으켜 상급지에 갭 투자를 하신 분들은 수억 원의 원금을 고스란히 날릴 위기에 처했는데요. 고금리로 인해 대출 이자까지 기하급수적으로 불어나는 상황에서 절망적인 상황에 빠진 영끌족들을 조명하는 다큐멘터리까지 등장하고 있습니다. 정부 또한 이러한 시장 상황을 눈치채고 얼마 전 규제지역을 대규모로 해제하고 대출 규제 또한 대폭 완화하며 침체된 부동산 시장에 활기를 되찾아주려 노력하고 있는데요. 그럼에도 불구하고 전세계적으로 드리우는 부동산 시장 경착륙의 흐름은 쉽게 막을 수 없을 것으로 보입니다.

- 절망적인 현 상황에서 유주택자들이 그나마 위안 삼을 만한 점은, 작금의 하락세가 너무 가팔라 오히려 시장 반등이 생각보다 빠르게 찾아올 가능성이 높아지고 있다는 것입니다. 결국 현재의 폭락세는 고가격과 고금리, 즉 높은 PIR에 기인하는 바가 가장 큰데요. 폭락장을 통해 수도권 아파트 가격이 빠르게 정상화되고 내년 중후반을 기하여 연준의 금리 인상까지 종료된다면, PIR 또한 차차 하락하며 매수세가 조금씩 되살아날 가능성이 높습니다. 물론 시장 지표상 현재 시점에서 아파트를 섣불리 매수하는 것은 시기상조이고요. 부동산 시장은 한 번 정해진 방향을 쉽사리 전환하지 않는 항공모함과 같아서, 떨어지는 칼날을 잡기보다는 6개월 이상의 확실한 반등세를 확인하고 매수해도 수익을 볼 시간이 충분합니다. 다만 경기 침체의 위기가 가속화됨에 따라 한국이든 미국이든 현재보다 더 급격한 긴축 정책을 펴기는 어려울 것이기 때문에(혹자가 말하는 미국 기준금리 7% 도달 가능성은 현실적으로 매우 낮다고 생각합니다), 최근과 같은 급격한 하락세가 앞으로도 지속되기보다는 내년 중후반을 기하여 수도권 아파트 시장이 서서히 바닥을 다지게 될 가능성이 높다는 점을 말씀드리고 싶습니다.

- PIR과 더불어 최근 제가 주목하고 있는 지표는 수도권 인구 증가율인데요. 저번달부터 전년 동기 대비 수도권 인구 증가율이 마이너스로 돌아섰기 때문입니다. 그동안 우리나라는 전체 인구는 줄어도 수도권 집중화 현상으로 인해 수도권 인구만큼은 지속적으로 증가해 왔는데요. 지난달 서울 합계 출산율이 0.59를 기록하는 등 서울을 중심으로 인구가 급감함에 따라 이제 수도권 인구마저 줄어들기 시작한 것입니다. 이와 같은 상황이 지속된다면 3기 신도시 입주 등과 함께 수도권 시장의 장기 시계열에 하방 압력을 주는 요소가 하나 추가되는 것이기에, 앞으로도 그 귀추를 주목할 필요가 있겠습니다.

출처 : 본인 (네이버 블로그)

https://blog.naver.com/lee_zip4