[수도권 아파트 가격동향과 전망] 시리즈

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① 지역별 데이터

② 월간 시계열 데이터

③ 분기 시계열 데이터

④ 수도권 아파트 가격 전망

① 지역별 데이터

①-① 수도권 아파트 매매가 상승률

①-② 수도권 아파트 전세가 상승률

①-③ 수도권 아파트 전세가율

①-④ 수도권 아파트 평당매매가

② 월간 시계열 데이터

②-① 수도권 아파트 매매 · 전세 · 월세지수

②-② 수도권 아파트 매수우위지수 · 매매가격전망지수

- 매수우위지수 : 부동산 중개업소 대상 설문조사를 통해 매수, 매도 희망자의 비율을 산정한 지수. 지수가 100 초과일 경우 매수 희망자 많음, 100 미만일 경우 매도 희망자 많음

- 매매가격전망지수 : 부동산 중개업소 대상 설문조사를 통해 향후 매매가격 상승 전망자의 비율을 산정한 지수. 지수가 100 초과일 경우 상승 전망자 많음, 100 미만일 경우 하락 전망자 많음

②-③ 수도권 아파트 거래량 · 매물증감

③ 분기 시계열 데이터

③-① 수도권 아파트 평균매매가 추이

③-② 수도권 아파트 PIR

- PIR(소득대비 주택가격 비율) : 주택가격을 가구소득으로 나눈 값. PIR이 10일 경우 주택가격은 연 가구소득의 10배 2212_수도권PIR.png

③-③ 수도권 아파트 주택구입부담지수

- 주택구입부담지수 : 중위소득가구가 표준대출을 통해 중위가격주택 구입 시 대출상환부담을 나타내는 지수. 지수가 100일 경우 소득의 25%를 대출상환에 사용 2212_수도권주택구입부담지수.png

③-④ 수도권 아파트 전세가율 추이

④ 수도권 아파트 가격 전망

④-① 수도권 아파트 매수 지표

- 수도권 아파트 가격에 영향을 미치는 15개 지표를 선정하여 매수 추천 점수를 산출했습니다.

- 짙은 초록색일수록 매수 친화적, 짙은 노란색일수록 매도 친화적 지표입니다.

- 22년 12월 매수 추천 점수 : 38점

④-② 수도권 아파트 가격 전망

"바보야, 문제는 전세야!"

현재 부동산 폭락장의 흐름을 한마디로 요약해 보았는데요. IMF 이후 역대 최대 하락폭이라고 지칭해도 손색없을 만큼 전세가가 크게 하락하고 있습니다. 이번달 서울 전세가는 지난달에 비해 무려 3.29% 하락하며 서울의 전세가율을 52.9%까지 크게 낮추는 데 기여했는데요. 매매가의 하방지지선 역할을 하는 전세가가 추락하자 매매가 또한 수도권 기준 -1.96%로 크게 하락했습니다. 과거 하락장의 경우 매매가 하락과 전세가 상승이 동시에 진행되며 특정 시점부터는 높은 전세가율이 매매가의 하방을 지지하는 역할을 했는데요. 이번 하락장의 경우 비록 초입이기는 하나 매매가와 전세가가 동반 하락하며 수요 감소에 따른 경기 침체의 가능성을 예고하고 있습니다.

현재의 전세가 폭락은 고가격, 고금리 두 가지 요인에서 기인하는 바가 큽니다. 고가격의 경우 코로나 유동성과 더불어 지난 정부의 임대차 3법으로 인해 전세가가 폭등했던 것이 큰 역할을 했고요. 단순히 주택의 사용 가치만을 반영하는 전세가는 특정 시점에서 수십 퍼센트 급등할 요인이 거의 없는 지표이기에, 복합적인 요인으로 인해 일시적으로 '발작'했던 전세가가 급속도로 제자리로 돌아가며 현재의 하락장을 주도하고 있다고 볼 수 있겠습니다. 고금리의 경우 한은에서 한미 기준금리 역전을 감수하며 금리 인상을 최대한 자제하고 있으나, 높은 가계부채 및 변동금리 비율로 인해 우리나라 입장에서는 현재 3.25%의 기준금리마저 부담이 매우 큰 상황입니다. 특히 갭 투자자들은 안 그래도 원리금 상환부담이 나날이 증가하는 상황에서, 고금리로 인한 월세 선호 현상까지 발생하며 그야말로 치명타를 맞은 상황인데요. 지난 7년간 이어진 부동산 상승장 신화에 초저금리 상황까지 더해지며 최근 영혼까지 끌어모아 갭 투자를 하신 분들이 많기 때문에, 이런 분들이 금리 상승기의 약한 고리가 되며 폭락장을 주도하는 모습입니다.

누차 말씀드리지만 현재의 유래 없는 폭락세는 '고가격'이라는 주요 하락 요인을 빠르게 해소시키며 반등장을 그만큼 앞당기는 역할을 할 겁니다. 이에 더해 내년 혹은 후년부터 미 연준의 본격적인 금리 인하가 시작된다면 그때까지 충분한 하락장이 진행되었다는 전제 하에 일정 부분 반등세도 고려해볼 수 있겠죠. 물론 금리 인하는 경기 침체가 선행되어야 하기에 반등이 아닌 추가적인 하락도 충분히 고려 가능한 시나리오입니다. 따라서 개인적으로는 미 연준의 기준금리 인하가 시작되고 최소 1년 후인 2025년 혹은 그 이후를 매수 타점으로 보고 있는데요. 제가 위에서 제시해드린 수도권 아파트 매수 지표에서 보시다시피, 현재는 가장 중요한 가격과 금리 측면에서 결코 매력적인 구간은 아닙니다. 따라서 실수요자라면 최소한 시장금리가 충분히 낮아져서 원리금 상환부담이 크게 줄어들 때까지 기다려보심을 권합니다.

올 한해의 부동산 시장을 아래 정리해 보았는데요. 강남 3구로 불리며 철옹성일 것만 같던 송파구와 더불어 작년 급등했던 수도권 일부 지역들 위주로 코로나 상승분을 대부분 토해내는 상황이 연출되었습니다. 반면 외곽 지역임에도 안성, 이천과 같이 매매 및 전세가가 오히려 상승한 지역도 있는데요. 외곽 입지로 인해 상승장의 온기가 늦게 전해지며 비교적 거품이 적었고, 전세가율 또한 수도권 70개 지역 중 각각 1, 2위로 매우 높았음으로 인한 것으로 판단됩니다. 상승장 때와는 달리 하락장 초입에서는 본격적인 옥석 가리기가 진행되며 입지분석의 중요성을 다시 한 번 깨닫게 되는데요. 개인적으로는 최근 입주장을 맞아 매매 및 전세가가 과도하게 하락한 뉴타운 신축 아파트에서 기회를 찾을 수 있을 것 같습니다.