[수도권 아파트 가격동향과 전망] 시리즈

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① 지역별 데이터

② 시계열 데이터

③ 수도권 아파트 투자 전망

① 지역별 데이터

①-① 수도권 아파트 매매가 상승률

①-② 수도권 아파트 전세가 상승률

①-③ 수도권 아파트 전세가율

①-④ 수도권 아파트 평당매매가

② 시계열 데이터

②-① 수도권 아파트 평균매매가

②-② 수도권 아파트 PIR

②-③ 수도권 아파트 주택구입부담지수

②-④ 수도권 아파트 전세가율

②-⑤ 수도권 아파트 거래량

③ 수도권 아파트 투자 전망

③-① 수도권 아파트 투자 지표

- 수도권 아파트 가격에 영향을 미치는 15개 지표를 선정하여 투자 추천 점수를 산출했습니다.

- 짙은 초록색일수록 투자 우호적, 짙은 노란색일수록 투자 비우호적 지표입니다.

- 경제 지표 특성상 일부 후행적인 성격이 있음을 참고 부탁드립니다.

- 23년 8월 투자 추천 점수 : 45점

③-② 수도권 아파트 투자 전망

- 8월 KB 지표가 발표되었습니다. 강남을 비롯한 동남권을 중심으로 완연한 반등세가 이어지는 가운데, 아직 하락 흐름을 면치 못하고 있는 서북권과의 지역적 격차가 두드러지고 있습니다. 최근 수도권 부동산 시장이 지역적 양극화 흐름을 보이는 이유로는 첫째, 올해 3월 용인에 삼성반도체클러스터라는 대형 호재가 발표되면서 동탄 등 인근 지역을 중심으로 집값이 빠르게 반등하고 있다는 점을 들 수 있겠고요. 둘째로는 올초 급락장 때 잠실, 과천 등 동남권의 하락폭이 서북권에 비해 더 컸던 점을 들 수 있겠습니다. 많이 떨어졌던 만큼 반등세도 더 빠르고 강하게 나타나는 것이지요. 즉, 수도권 동남부의 경우 가격 탄력성이 서북권에 비해 더 크다고 할 수 있겠습니다. 따라서 현재와 같은 반등세가 앞으로도 이어질 경우 동남권과 서북권의 격차는 미미하게나마 지속적으로 벌어질 가능성이 높습니다.

- 문제는 현재의 부동산 시장이 한 치 앞을 예상할 수 없는 매우 불확실한 상황이라는 데 있습니다. 상승 요인과 하락 요인이 혼재함에 따라 전문가들조차 각각 엇갈리는 전망을 내놓고 있는 가운데, 지난달 이창용 한은 총재가 GDP 대비 가계부채 비율을 현재의 100%에서 80% 수준까지 줄여나가겠다는 의지를 표명하면서 하락 의견에 조금씩 강세가 실리는 분위기였는데요. 그런데 바로 얼마 후 국토교통부에서 내년부터 신생아 출생 가구를 대상으로 디딤돌 대출 규모를 파격적으로 확대하겠다는 정책을 발표하면서 시장에 다시금 유동성이 대량으로 공급될 유인이 생기고 말았습니다. 이렇듯 정부와 한은조차 서로 합이 맞지 않는 상황이 연출되면서 시장의 불확실성은 한충 가중되고 있고요. 불과 1년 전 서울 PIR 10배 적정론을 주장했던 원희룡 국토부 장관 또한 최근의 대세 상승장에 대해 우려를 표하면서도 지속적인 공급 시그널을 통한 '미세조정'이라는 단어를 여러 번 강조하면서 이전의 강력했던 집값 조정 의지가 사라진 모습을 보였는데요. 현재 서울 PIR이 아직 20에 육박한다는 점을 감안하면 정부조차 집값 목표에 대한 갈피를 못 잡고 오락가락하고 있음을 알 수 있습니다.

- 그러나 우선 한은에서 가계부채 디레버리징을 최우선 목표로 삼고 있는 만큼, 이번달부터 수도권 아파트 투자 지표에 GDP 대비 가계부채율 항목을 추가하고 이를 투자 지표중 하나로 삼고자 합니다. 이에 따라 투자 추천 점수 추이에 약간의 변화가 있었으니 참고 부탁드리고요. 어쨌든 현재의 높은 가계부채 수준에서 한은의 첫 금리 인하 시점은 예상보다 매우 늦어질 가능성이 높아졌습니다. 일각에서는 미국 연준이 현재의 높은 기준금리를 결코 쉽게 낮추지 않을 것이라며 향후 저금리가 아닌 중금리 시대를 대비해야 한다는 주장도 제기되고 있는데요. 전세가에 가장 큰 영향을 미치는 요인이 바로 금리인 만큼 앞으로 전세가가 전고점을 회복하는 데 상당히 오랜 시간이 소요될 것이라는 예측을 할 수 있겠고요. 물론 중장기적으로 한미 기준금리는 현재에 비해 분명히 낮아질 것이나, 지나친 낙관론에 기반한 무리한 갭투자 등은 향후 시장 상황을 얼마간 지켜본 후 신중하게 결정하시는 것이 좋겠습니다.

출처 : 본인 (네이버 블로그)

https://blog.naver.com/lee_zip4