[수도권 아파트 가격동향과 전망] 시리즈

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① 지역별 데이터

② 시계열 데이터

③ 수도권 아파트 투자 전망

① 지역별 데이터

①-① 수도권 아파트 매매가 상승률

①-② 수도권 아파트 전세가 상승률

①-③ 수도권 아파트 전세가율

①-④ 수도권 아파트 평당매매가

② 시계열 데이터

②-① 수도권 아파트 평균매매가

②-② 수도권 아파트 PIR

②-③ 수도권 아파트 주택구입부담지수

②-④ 수도권 아파트 전세가율

②-⑤ 수도권 아파트 거래량

③ 수도권 아파트 투자 전망

③-① 수도권 아파트 투자 지표

- 수도권 아파트 가격에 영향을 미치는 15개 지표를 선정하여 투자 추천 점수를 산출했습니다.

- 짙은 초록색일수록 투자 우호적, 짙은 노란색일수록 투자 비우호적 지표입니다.

- 경제 지표 특성상 일부 후행적인 성격이 있음을 양해 부탁드립니다.

- 23년 5월 투자 추천 점수 : 45점

③-② 수도권 아파트 투자 전망

- KB 5월 지표가 발표되었습니다. 수도권 전반적으로 하락폭이 0%대에 수렴하는 가운데, 서울 아파트 PIR이 코로나 발생 이전 수준으로 회귀한 점이 눈에 띄는데요. 물론 절대적인 가격은 아직 21년 초 수준이지만, 지난 3년 간 평균소득이 증가했음을 감안했을 때 실질적인 아파트 가격은 더 낮아졌다고 볼 수 있는 것이죠. 이렇듯 이번 급락장을 주도했던 주요 요인인 '고가격'과 '고금리'가 조금씩 정상화됨에 따라 매매 수요 또한 빠르게 되살아나고 있는데요. 여기에 지난 1년 간의 거래 실종으로 누적된 매수 대기 수요까지 가세하며 거래량이 크게 상승하고 있습니다.

- 문제는 작금의 반등세가 앞으로도 지속될 수 있느냐겠죠. 이에 대해서는 현재 부동산 시장을 주도하는 주 요인인 '가격'과 '금리'의 측면에서 심플하게 생각해 볼 수 있습니다. 우선 '가격' 요인의 경우 무주택자 입장에서는 확실히 만족스럽게 하락했다고 보기 어려운 것이 사실인데요. 특히 올 초에 현재보다 훨씬 낮은 가격대를 경험했기 때문에, 여기서 추가적으로 가격이 상승한다 해도 추격 매수가 이루어지기 보다는 오히려 매매 수요가 하락할 가능성이 높습니다. 연초에 삼성전자가 5만원대를 터치했을 때는 긴가민가 했는데, 바닥을 찍고 현재 7만원을 돌파하니 다시금 매수하기가 어려워진 것처럼 말이죠. 물론 반대의 경우도 마찬가지고요. 따라서 가격 요인은 향후 부동산 시장의 향방을 결정하기에는 다소 애매한 측면이 있어 보입니다.

- '금리' 요인의 경우, 우선 미 연준의 기준금리 인상이 최소 한 번 이상 남았으므로 단기적으로는 가격 상승을 억제하는 쪽으로 작용할 가능성이 높습니다. 한은 이창용 총재 또한 최근 추가 금리 인상 가능성을 시사하기도 했죠. 그러나, 천재지변이 발생하지 않는 한 장기적인 금리는 현 수준보다 반드시 하락할 것입니다. 현재의 반등장도 이를 선반영하고 있는 것이고요. 금리가 하락하면 전세가가 자연스럽게 반등할 것이고, 역대 최저 수준의 전세가율 또한 반등하며 시장에 숨통을 틔워주겠죠. 결국 기준금리의 본격적인 인하가 시작될 내년 이후부터 금리 요인은 수도권 아파트 시장에 완연한 상승 압력을 가하게 될 것입니다.

- 그렇다면 저번 코로나 상승장의 주 원인으로 지목되었던 '공급' 요인은 어떨까요? 우선 올해와 내년 둔촌주공을 포함 강남권에 약 3만 세대 이상의 대규모 입주가 예정되어 있습니다. 강남의 경우 개별 단지의 시가총액이 매우 커 타 지역 입주 물량에 비해 시장에 더욱 큰 파장을 불러오는데요. 강남권 입주가 마무리된 이후에는 약 30만 호 공급 예정의 3기 신도시 입주장이 기다리고 있어, 이들은 수도권 아파트 시장에 분명한 하방 요인으로 작용할 것으로 보입니다. 반면 최근 급격한 물가 상승으로 인해 수도권 아파트 인허가 물량이 큰 폭으로 감소하고 있다는 점에도 주목할 필요가 있는데요. 원가 상승으로 인해 재건축, 재개발 사업성이 떨어지며 정비사업장이 전방위로 활력을 잃고 있고요. 사업비를 감당하기 어려운 시공사들이 위약금을 내고 계약을 포기하는 사례까지 등장하고 있기 때문입니다. 제 통계상으로는 향후 수년 간 평시에 비해 연 3만 호 정도의 수도권 아파트 공급 물량 감소가 예측되는데요. 이러한 공급 감소량보다 3기 신도시 물량이 여전히 훨씬 많다는 점을 감안했을 때, 공급 요인은 향후 부동산 시장에 지속적인 조정 압력을 가할 것으로 예상합니다.

- 많은 분들이 걱정하는 '인구' 요인은 십수년 이상의 초장기적 요인으로서, 당장의 아파트 가격 정체보다는 지역 간 양극화를 심화시키는 데 일조할 가능성이 높은데요. 인구수가 줄어들수록 인프라가 보장된 핵심지로 주거 수요가 집중될 가능성이 높기 때문입니다. 또한 통계청에 따르면 올 2039년까지 인구수와 별개로 가구수는 지속적으로 증가할 예정이라고 하죠. 물론 우리나라가 인구 감소 및 고령화를 극복하지 못하고 경제성장률이 후퇴하기 시작한다면 그때는 부동산 뿐만 아니라 자산시장 전반에 큰 위기가 닥칠 텐데요. 경제성장률과 자산 가격 상승률은 역사상 매우 높은 상관계수를 보이고 있기 때문입니다. 그러나 최소한 다음 상승 사이클까지는 인구 요인이 수도권 아파트 시장에 끼치는 영향은 제한적일 것으로 예상됩니다.

출처 : 본인 (네이버 블로그)

https://blog.naver.com/lee_zip4