[수도권 아파트 가격동향과 전망] 시리즈

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목차

① 지역별 데이터

② 월간 시계열 데이터

③ 분기 시계열 데이터

④ 수도권 아파트 가격 전망

① 지역별 데이터

①-① 수도권 아파트 매매가 상승률

①-② 수도권 아파트 전세가 상승률

①-③ 수도권 아파트 전세가율

①-④ 수도권 아파트 평당매매가

② 월간 시계열 데이터

②-① 수도권 아파트 매매 · 전세 · 월세지수

②-② 수도권 아파트 매수우위지수 · 매매가격전망지수

- 매수우위지수·매매가격전망지수 : 부동산 설문조사 기준 매수자우위·매매가격전망 척도. 기준값 100, 범위 0~200

②-③ 수도권 아파트 매매거래지수 · 매물증감

- 매매거래지수 : 부동산 설문조사 기준 매매거래 활성화 척도. 기준값 100, 범위 0~200

③ 분기 시계열 데이터

③-① 수도권 아파트 평균매매가 추이

③-② 수도권 아파트 PIR

- PIR(소득대비 주택가격 비율) : 주택가격을 해당 지역의 연 가구소득으로 나눈 값. PIR이 10일 경우 주택가격은 해당 지역 연 가구소득의 10배

③-③ 수도권 아파트 주택구입부담지수

- 주택구입부담지수 : 중위소득가구가 표준대출을 통해 중위가격주택 구입 시 대출상환부담을 나타내는 지수. 지수가 100일 경우 소득의 25%를 대출상환에 사용

③-④ 수도권 아파트 전세가율 추이

④ 수도권 아파트 가격 전망

④-① 수도권 아파트 매수 지표

- 수도권 아파트 가격에 영향을 미치는 15개 지표를 선정하여 매수 추천 점수를 산출했습니다.

- 짙은 초록색일수록 매수 친화적, 짙은 노란색일수록 매도 친화적 지표입니다.

- 경제 지표 특성상 일부 후행적인 수치가 있음을 양해 부탁드립니다.

- 23년 1월 매수 추천 점수 : 37점

④-② 수도권 아파트 가격 전망

- 2023년 첫 월간 부동산 동향이 발표되었습니다. 새해 들어 부동산 시장이 바닥을 찍고 일부 반등중이라는 소식이 속속 들려오는데요. 최근 대두되는 저점론과 정부의 규제 완화책 등에 힘입어 작년에 비해 확실히 분위기가 조금씩 되살아나는 듯 합니다. 그러나 지표상으로는 아직 하락폭이 매우 거센데요. 수도권 아파트 매매가, 전세가는 이번달 각각 -2.52%, -4.28% 하락하며 그야말로 역대급 폭락세를 이어가고 있고, '강남불패'로 불리우며 철옹성 같은 방어력을 자랑하던 강남구의 경우 1월 전세가만 무려 -6.47% 하락하며 급락장에는 상급지도 장사 없음을 확실히 체감시켜주고 있습니다.

- 작금의 전세가 폭락세는 서울 전세가율을 작년 10월 54.7%에서 이번달 52.0%까지 끌어내리며 매매가 하방지지선을 빠르게 무력화시키고 있는데요. 통상 매매가가 하락하면 매전갭이 줄어들며 매매가 거품이 감소하는 것이 일반적인데, 현재는 매매가보다 전세가가 더 빠르게 하락하며 하락장임에도 불구하고 매매가 거품이 오히려 증가하는 모양새입니다. 전세가 폭등이 주도했던 재작년 상승장과 정확히 반대되는 상황이 연출되고 있는 것인데요. 이는 코로나 버블, 임대차 3법 등의 요인으로 발생한 전세가의 일시적 '고가격' 현상이 '고금리'에 의해 빠르게 정상화되는 과정임을 지난달 언급한 바 있습니다. 이에 더해 올해와 내년 강남권의 엄청난 입주 물량까지 감안했을 때 진정한 역전세난 위기는 올해 강남으로부터 시작될 수도 있을 것 같네요.

- 따라서 최근 단기 반등세는 진바닥이 아닌 가격 급락에 의한 데드캣 바운스일 확률이 높습니다. 물론 강남권에서도 불과 1년 만에 고점 대비 40%까지 하락한 단지가 등장했으니 장기적인 관점에서 현 가격이 분명 메리트가 있는 것은 사실인데요. 여기에 취득세 인하, 규제지역 해제, 특례보금자리론 출시 등 정부의 완화책까지 더해지니 매매 수요가 일부 되살아날 유인은 있어 보입니다. 그러나 수도권 전반적으로 아직 매매가 기준 10~20%밖에 하락하지 않은 아파트가 상당수이고, 미 연준의 기준금리 인상도 마무리되지 않았으며, 결정적으로 현재의 낮은 전세가율 상황에서 전세가 반등 없는 매매가의 반등은 사상누각과 다를 바 없죠. 따라서 개인적으로는 고가격, 고금리가 어느 정도 정상화되고 강남권 입주 물량까지 충분히 소화가 된 내년 이후 비로소 수도권 아파트 시장의 전반적인 반등을 논할 수 있을 것 같습니다.

- 단, 최근의 유래 없는 폭락장이 '고가격'이라는 주요 하락 요인을 빠르게 해소시키며 반등장의 시점을 앞당기고 있다는 점은 고무적입니다. 인플레이션이 심각하다고는 하나 기준금리와 시장금리 모두 지난 10년 이동평균선에 비해 오버슈팅한 것은 사실이고, 우리나라를 비롯한 전세계가 자산시장 연착륙을 위해 각고의 노력을 기울이고 있다는 점을 감안하면 어쨌든 단기적인 관점에서 작년말과 같은 최악의 상황은 조금씩 벗어나고 있는 듯 보입니다. 올해 안에 러-우 전쟁이 마무리되고 예상치 못한 새로운 경기 침체 상황이 발생하면 고금리 기조가 생각보다 빠르게 저금리로 옮겨갈 지도 모르는 일이죠. 현재의 상황에서 확실한 것은 단 하나, 올해 부동산 시장은 예측이 거의 무의미한 매우 불확실한 시장이라는 것뿐입니다. 다만 험난함이 예상되는 올 부동산 시장의 유일한 키(KEY)는 전세가가 될 확률이 높으니, 올해만큼은 전세가 동향을 특히 주시하면서 부동산 시장의 흐름을 파악하시면 조금 더 현명한 판단이 가능하지 않을까 싶습니다.

출처 : 본인 (네이버 블로그)

https://blog.naver.com/lee_zip4